Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung

Da gemeinsame Immobilien oft noch nicht abbezahlt sind und sich meist keine der beiden Parteien die Finanzierung des Eigenheims weiter alleine leisten kann, muss in vielen Fällen der Verkauf des Hauses oder der Wohnung in Betracht gezogen werden. In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, welchen Einfluss der gewählte Güterstand bei einer Scheidung hat, was bei den Hypotheken zu beachten ist, was während der Trennungsphase mit der Immobilie passiert und welche Alternativen es zu einem Verkauf gibt.

Wer bekommt bei einer Scheidung die Immobilie?

In Österreich ist die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung im §81ff des Ehegesetzes geregelt. Es wird das eheliche Gebrauchsvermögen und die Ersparnisse, die während der Ehe gesammelt wurden, geteilt. Hierzu gehören bewegliche sowie unbewegliche Sachen, die den Eheleuten während der aufrechten Ehe gedient haben. Haben die Eheleute keinen Ehevertrag abgeschlossen, dann gilt in Österreich der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Bei einer Scheidung werden die ehelichen Güter im Rahmen der Vermögensaufteilung aufgeteilt. Zum Gebrauchsvermögen zählen auch der Hausrat und die Immobilie, dabei spielt es keine Rolle, ob sie das Eigentum des Ehepaares oder nur einer Ehepartnerin oder eines Ehepartners ist. Da jede Ehepartnerin oder jeder Ehepartner eine Hälfte der Immobilie erhält, muss meist eine Ehepartei ausbezahlt werden. Jedoch ist dies in der Praxis nicht immer möglich, sodass es häufig zu Zwangsverkäufen mit einem geringeren Marktwert kommt.

Der Ehevertrag wirkt diesem Problem entgegen, indem der Vertrag die Besitzansprüche nach der Scheidung regelt. Sollte eine Ehepartei jedoch ein Haus oder eine Wohnung in die Ehe miteinbringen, sichert der Ehevertrag diese im Scheidungsfall ab. Das heißt, der Ehevertrag gewährleistet, dass die entsprechende Ehepartei auch nach der Scheidung die vor der Ehe gekaufte Wohnung behält.

Wohnobjekt bei Scheidung ausbezahlen

Damit im Falle einer Scheidung keine der Eheparteien einen Nachteil erleidet, ist eine gerechte Vermögensaufteilung insbesondere beim gemeinsamen Haus notwendig. Die Ehegattin oder der Ehegatte kann der anderen Partei das Haus bei Scheidung ausbezahlen. Ist eine Ehepartei jedoch erst durch die Ehe zur Miteigentümerin oder zum Miteigentümer der Immobilie geworden, muss ihr die andere Ehepartei eine Entschädigungszahlung bezahlen, um sich eine neue Wohnung suchen zu können. Für die Höhe der Zahlungen spielen jedoch unterschiedliche Faktoren eine Rolle:

• Wert der Liegenschaft
• Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Eigentümerschaft der Immobilie
• Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Ehepartei, die eine Auszahlung erhält
• Unterhaltsverpflichtungen der Eigentümerschaft

Berechnung der Ausgleichszahlungen

In Österreich entscheidet der Grundsatz der Billigkeit über die Höhe der Ausgleichszahlung. Im Grunde muss die Summe aber ausreichen, damit sich die andere Ehepartei von der Zahlung eine Eigentumswohnung leisten kann. Nichtsdestotrotz kann es auch passieren, dass nicht die volle Höhe der Ausgleichszahlung geleistet werden muss, wenn die betroffene Ehepartei nicht über ausreichend Rücklagen oder Einkommen verfügt. Auch Unterhaltszahlungen an die Ehepartnerin oder den Ehepartner und an Kinder können hierbei eine entscheidende Rolle spielen.

Bestehen demzufolge für die Ehegattin oder den Ehegatten durch die Ausgleichszahlung wirtschaftliche Beeinträchtigungen, trifft das österreichische Gesetz die entsprechenden Vorkehrungen, um dies zu verhindern. Die Frage nach der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung mit einem Haus sollten sorgsam getroffen werden, um für beide Beteiligten eine gerechte Lösung zu finden. Kann mit der Ehepartnerin oder dem Ehepartner keine Einigung gefunden werden, empfiehlt es sich, unbedingt eine Rechtsberatung heranzuziehen.

Insbesondere laufende Nebenkosten und ausstehende Kredite gestalten die Scheidung und Vermögensaufteilung mit Immobilien sehr kompliziert. Wer kommt für Ausgleichszahlungen und Kosten auf? Wer für die jeweiligen Kosten zuständig ist, regelt das Außenverhältnis (gegenüber Dritten) und Innenverhältnis (Nebenkosten wie Strom). Die Bank wendet sich meist an die Darlehensnehmerin oder den Darlehensnehmer, wohingegen öffentliche Einrichtungen (wie zum Beispiel Steuern) sich an beide Eigentümerinnen und Eigentümer wenden. Im Innenverhältnis trägt die Ehepartei die Kosten, welche das Haus nutzt.

Alleinige Eigentümerschaft gemäß Grundbuch, was dann?

Steht im Grundbuch nur eine Ehepartei als Eigentümerin oder Eigentümer, dann gehört das Haus nach der Scheidung ihr allein. In der Regel behält die Person das Eigentum auch und bleibt darin wohnen. Jedoch kann während der Trennungszeit ein Gericht auch der Nichteigentümerschaft die Ehewohnung zur Nutzung zuweisen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Ehepartei nachweisen kann, dass sie für sich und die von ihr zu betreuenden gemeinsamen Kinder keine bezahlbare Wohnung finden kann. Damit ändert sich allerdings nichts am Eigentum der anderen Partei.

Beispiel: Das Ehepaar Maier hat sich ein Haus gekauft. Im Grundbuch eingetragen wurde nur der Ehemann. Bei der Scheidung steht er allein im Grundbuch und das Haus ist abbezahlt und rund 500.000 Euro wert. Frau Maier hat während der Ehe ihr Vermögen um 70.000 Euro erhöht. Demzufolge ist der Zugewinn 450.000 Euro. Frau Maier steht demnach der Anspruch auf Zahlung von 225.000 Euro Zugewinnausgleich zu.

Sind sich die Eheleute einig, wer die Immobilie behält, und zahlen die andere Partei aus, dann ist die Eigentumsübertragung recht einfach. Die Erklärung, dass das Miteigentum der Immobilie an die andere Person übergeht, muss von einem Notariat beurkundet werden. Wurde die finanzielle Seite geregelt, beantragt die Notarin oder der Notar, die Eigentumsänderung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Wie sieht es bei Wohnungen aus?

Bei der Vermögensaufteilung ist es nicht wichtig, wie das Eigentum während der Ehe aufgeteilt war. Selbst wenn bei der Scheidung die Wohnung vor der Ehe gekauft wurde, hängt es von der individuellen Situation der Ehepartnerinnen und -partner ab. Beim Zugewinnausgleich ist die Alleineigentümerschaft des Hauses zunächst irrelevant, da man in erster Linie eine gerechte Aufteilung erzielen möchte. Dies gilt auch, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer bei Scheidung allein im Grundbuch steht. Hat die andere Ehepartei Wohnanspruch, spielt die Alleineigentümerschaft des Hauses für den Zugewinnausgleich eine untergeordnete Rolle.

Ziehen Sie nicht vorschnell aus der gemeinsamen Ehewohnung aus. Wenn Sie ohne Zustimmung Ihrer Partnerin oder Ihres Partners von zu Hause ausziehen, könnte das ein Gericht in einem Scheidungsverfahren als böswilliges Verlassen und damit als schwere Eheverfehlung werten. Im schlimmsten Fall kann dies lebenslange Unterhaltszahlungen an die Ehepartnerin oder den Ehepartner zur Folge haben. Das Ausziehen ist dann keine Eheverfehlung, wenn die andere Partei mit der Trennung der Haushalte einverstanden ist. Dies sollte in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden, um Beweisprobleme zu vermeiden.

Bei der Entscheidung, wer das alleinige Wohnrecht in der gemeinsamen Immobilie zugesprochen bekommt, spielen das Alter, der Gesundheitsstand, bisherige finanzielle Aufwendungen, besondere Umstände des Lebensunterhalts oder die Nähe zum Arbeitsplatz eine wichtige Rolle. Nichtsdestotrotz hat das Wohl des Kindes für den Gesetzgeber oberste Priorität. Handelt es sich um Mieteigentum wird meist dem Elternteil die Wohnungsnutzung zugesprochen, bei dem das Kind lebt.

Sollte jedoch eine Ehepartei die alleinige Eigentümerin oder der alleinige Eigentümer einer Immobilie sein, gilt die Unantastbarkeit des Eigentums. In diesem Fall berechtigen nur besondere Umstände die andere Ehepartei, in der Wohnung zu bleiben. Bei der Aufteilung eines Hauses ist das alleinige Wohnrecht und der Wert der Immobilie entscheidend. Damit keiner der beiden Eheleute leer ausgeht, wird das Haus gerecht aufgeteilt.

Hat eine Partei Unterhaltsansprüche gegenüber der anderen, kann die Ausgleichszahlung für die Ehewohnung auch mit den Unterhaltsansprüchen ganz oder teilweise verrechnet werden. Anstatt Unterhalt zu zahlen, kann eine Ehepartei der anderen ihren Eigentumsanteil an der Ehewohnung übertragen oder ihr ein befristetes oder unbefristetes Wohnrecht am Haus oder an der Wohnung einräumen. Wir empfehlen in diesem Fall, das Wohnrecht und auch die Bedingungen für den späteren Verkauf im Scheidungsvergleich genau zu regeln.

Wer muss ausziehen?

Da nicht alle Scheidungen glimpflich verlaufen, stellt sich nicht nur die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll, sondern auch wer aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen muss. Bei Auflösung der ehelichen Lebensgemeinschaft zieht mindestens einer der Eheleute nach der Scheidung aus der gemeinsamen Wohnung aus. Nach österreichischer Gesetzgebung prüft man, ob einer der beiden Eheleute ein dringliches Wohnrecht hat oder nicht.

Dieses kann beispielsweise vorliegen, wenn die andere Ehepartnerin oder der andere Ehepartner noch keine Wohnung gefunden hat oder gemeinsame Kinder das Haus zum Leben benötigen und nicht aus ihrer gewohnten Umgebung gerissen werden sollen. Sollte also die Notwendigkeit bestehen, wird bei einer Scheidung die Vermögensaufteilung mit Immobilien bereits schwieriger. Das österreichische Gesetz gewährleistet, dass Eheleute und insbesondere Kinder nicht in eine Notsituation geraten.

Wie läuft die Abwicklung der Immobilie ab?

Bei der Frage danach, wie die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung mit Haus verläuft, gibt es im Grunde genommen drei Möglichkeiten: Hausverkauf, Versteigerung oder Übertragung. Möchten beide Eheleute Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie bleiben, sollten sie eine eindeutige Finanzierungs- und Verwaltungsregelung treffen. Ein klarer finanzieller und rechtlicher Schlussstrich ist empfehlenswert. In diesem Zusammenhang muss auch geklärt werden, für welche Dauer die Eigentümerschaft bestehen bleiben soll. Diese Regelung wird meistens als Übergangsphase gewählt, bis der Eigentumsanteil des Hauses überschrieben oder das Haus verkauft wurde.

Es empfiehlt sich, ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Sind sich die Eheleute nicht einig, ob die Immobilie nach der Scheidung verkauft werden soll oder nicht, muss eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner im Klageverfahren eine sogenannte Teilversteigerung beim Gericht beantragen. Hierbei besteht jedoch das Risiko, dass die Immobilie weit unter ihrem eigentlichen Wert veräußert wird. Ein privater Immobilienverkauf ist ratsam, denn er erzielt meist einen höheren Verkaufspreis.

Fünf Tipps zum Umgang mit Immobilien bei Scheidungen oder Trennungen

Möchten Sie die Immobilie übernehmen? Dann versuchen Sie die laufende Hypothek zu übernehmen. Bei einem Ausstieg aus dem Vertrag würden sonst hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Möchten Sie eine neue Immobilie kaufen? In diesem Fall können Sie die gemeinsame Hypothek nach der Scheidung übernehmen, wobei auch hier die Bank die finanziellen Mittel und Sicherheiten neu prüft.

Möchten Sie die gemeinsame Immobilie verkaufen? So können Sie neben einem klassischen Verkauf auch eine Versteigerung der Immobilie in die Wege leiten, bei welcher jedoch der Verkaufswert ungewiss ist. Damit Sie die Immobilie also nicht unter Wert verkaufen, empfiehlt sich eher das Bieterverfahren, bei welchem Ihre Immobilie von einer erfahrenen Maklerin oder einem erfahrenen Makler angepriesen wird.

Möchten Sie mögliche Probleme bereits vorgängig vermeiden? Dann empfiehlt es sich, schon vor oder zu Beginn der Ehe einen Vertrag abzuschließen. Denken Sie zudem daran, die Eigentumsquote im Grundbuch eintragen zu lassen. Und befassen Sie sich im Idealfall bereits vor der Hochzeit mit den verschiedenen Güterständen und Eigentumsformen.

Möchten Sie eine noch laufende Finanzierung ablösen? Nutzen Sie in diesem Fall den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie. Der Betrag, der beispielsweise nach dem Begleichen der Hypothek, der Nebenkosten oder einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung übrigbleibt, kann im Anschluss unter den Eheleuten aufgeteilt werden.