Die Investition in Immobilien. Wie erfolgt die Beurteilung?

In Zeiten, in denen die Inflation höher als jeder Spar-Zinssatz ist, in denen eine private Altersvorsorge unumgänglich scheint und eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten existieren, ist es als Anlegerin oder Anleger notwendig, die Vor- und Nachteile einzelner Investitionsmöglichkeiten abzuwiegen.

Immobilien als Vermögensanlage erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Oft wurden in der Vergangenheit Immobilien nur zur zum Zwecke der Eigennutzung errichtet, doch in den letzten zwanzig Jahren entwickelten sich vermehrt direkte und indirekte Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich, die immer einen größeren Stellewert einnehmen.

Das ständig steigende Wohlstandsniveau führte dazu, dass die Österreicherinnen und Österreicher vermehrt in Realvermögen investieren. Hier lag der Schwerpunkt in der Vergangenheit vor allem in eigen genutzten Wohnimmobilien.

Erst im Laufe der letzten 20 Jahre entwickelten sich vermehrt verschiedene Arten der Geldanlage in Immobilien zu wichtigen Investitionsformen, da diese den unterschiedlichen Anforderungen der privaten Anlegerinnen und Anleger entsprachen. Welche Investitionsform für die potenzielle Anlegerin oder den potenziellen Anleger am besten geeignet ist, hängt von vielen unterschiedlichen Parametern ab, wie z. B. Motive und Ziele der Investorin oder des Investors, in welcher Lebensphase man sich befindet, welches Einkommen bzw. welches Kapital zur Verfügung steht, ob kurzfristiger oder langfristiger Anlagehorizont, ob Wertbeständigkeit oder höhere Rendite im Vordergrund steht oder inwieweit Marktkenntnisse oder Fachwissen vorhanden sind.

Grundlegend kann man die Arten der Immobilienveranlagung in zwei Gruppen unterteilen:

• in die direkte und
• in die indirekte Immobilieninvestition.

Kurz: Wenn die Anlegerin oder der Anleger die objektbezogene Investitionsentscheidung selbst trifft und die Investition eher privaten Zwecken dient, spricht man von einer Direktinvestition.

In den Fällen, in denen die Investitionsentscheidung zwar auf Risiko der Anlegerin oder des Anlegers, jedoch von einem Dritten ohne unmittelbare Einflussmöglichkeit der Anlegerin oder des Anlegers getroffen wird, spricht man von einer indirekten Immobilien-Investition.

Die gängigsten Veranlagungsmöglichkeiten

Direkte Immobilienveranlagung

Es wird hier nur auf die Immobilie als Anlagemöglichkeit etwas näher eingegangen, selbst genutzte Immobilien (sogenannte Eigennutzer-Objekte) bleiben außer Betracht.

• Die Vorsorgewohnung
• Das Zinshaus
• Das Bauherrenmodell

Indirekte Immobilienveranlagung

• Die Immobilienaktie
• Der offene Immobilieninvestmentfonds
• Der geschlossene Immobilieninvestmentfonds

Hier wollen wir uns aber nur mit den direkten Immobilienveranlagungen beschäftigen.

Die Vorsorgewohnung

Aufgrund der hohen Beträge, die meist für den Kauf von Immobilien benötigt werden, ist die mit Abstand am stärksten nachgefragte Immobilienart unter den privaten Anlegerinnen und Anlegern die Vorsorgewohnung, da diese in der Regel nur eine Größe von 30 bis 60m² aufweist und daher im unteren Preissegment bei Immobilieninvestitionen zu finden ist. Hier sollen die Mieteinnahmen die Ratenzahlungen für den Kredit abdecken und bei Pensionsantritt soll eine schuldenfreie Wohnung vorhanden sein. Darüber hinaus ist die Wertsteigerung der Immobilie sowie die Nutzung von steuerlichen Vorteilen zusätzliche positive wirtschaftliche Aspekte dieser Kapitalanlage. Die Wohnungen werden schon zum Zwecke der Vermietung konzipiert. Die Investorinnen und Investoren erstehen die Vorsorgewohnung mittels Kaufvertrags und Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch. In der Regel erwirbt man schon von Beginn an Wohnungseigentum.

Damit die Vorsorgewohnung ein gewinnbringendes Anlageprodukt wird, gilt es alle Rahmenbedingungen bestmöglich zu nutzen. Um eine möglichst hohe Rentabilität zu gewährleisten, ist es sinnvoll, Vorsorgewohnungen nur in Form von Neubauten zu errichten, da diese bezogen auf die Mietzinshöhe und den auf die Mietpartei überwälzbaren Neben- und Instandhaltungskosten nicht den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen.

Ein nicht unerhebliches Risiko, das die Veranlagung in eine Vorsorgewohnung birgt, sind die teilweise extrem schwankenden Kredit-Zinssätze. Wenn der Ankauf zum überwiegenden Teil fremdfinanziert wird und es sich um eine langfristige Anlageform handelt, können sich die Kreditzinsen über die gesamte Laufzeit entsprechend oft ändern. Man kann zwar mit dem Kreditinstitut einen Fixzinssatz vereinbaren, dies hat aber zur Folge, dass der Zinssatz generell etwas höher ist als beim variablen Zinssatz und dadurch die monatlichen Annuitäten steigen und Zuzahlungen notwendig werden.

Schon beim Ankauf der Immobilie kann man sich die gesetzliche Umsatzsteuer des Kaufpreises als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Ungeplante Änderungen werden leider seitens der Finanz oft als Änderung der Bewirtschaftungsart ausgelegt, was erhebliche Nachteile zur Folge hat.

Da der Kauf bzw. die Investition in eine Vorsorgewohnung Vor- und Nachteile hat, sollte unbedingt professionelle Beratung in Anspruch genommen werden.

Das Zinshaus

Unter den Begriff Zinshaus fallen vor allem Mehrfamilien-Mietwohnhäuser, die in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts und zu Beginn des 20. Jahrhunderts (Gründerzeit) vorwiegend in Wien aufgrund der starken Bevölkerungsexplosion durch Zuwanderung errichtet wurden. Diese Gebäude haben in der Regel eine Wohnnutzfläche von 1.500 bis 2.500m² sind größtenteils 3 – 6-geschoßig, unterkellert, haben zumeist straßenseitig eine reich gegliederte Fassade sowie ein im Innenhof gelegenes Stiegenhaus mit einem nicht ausgebauten Rohdachboden. Im Erdgeschoß wurden vorwiegend an der Straßenfront Geschäfte und hofseitig Gewerbebetriebe angesiedelt.

Im Laufe der Zeit wurden die Allgemeinbereiche, die Mieteinheiten und die gebäudetechnischen Anlagen der Zinshäuser mehr oder weniger saniert, umgebaut oder erneuert bzw. überhaupt neu hergestellt und dem Stand der Technik angepasst, sodass den ursprünglich schlechten Standard der Häuser heutzutage nur mehr wenige aufweisen bzw. viele sich heute in einem gut sanierten Zustand befinden.

Da man beim Kauf eines Zinshauses aber nicht nur die Liegenschaft (Grundstück und Gebäude), sondern auch die bestehenden Mietverhältnisse erwirbt, muss man vor dem Kauf viele Fakten einholen und Unterlagen überprüfen.

Ferner ist das Mietrechtsgesetz (MRG), das beim Zinshaus im Teilanwendungsbereich (häufig auch im Vollanwendungsbereich) gilt, unbedingt zu beachten. Themen wie z.B. Mietzinshöhe, Vertragsbefristungen bzw. unbefristete Verträge, Eintrittsrechte in Mietverhältnisse naher Verwandter oder Betriebskostenverrechnung sind wichtig. Ein wesentlicher Unterschied zur Vorsorgewohnung ist, dass eine Alleineigentümerin oder ein Alleineigentümer einer Liegenschaft im Gegensatz zu einer Eigentümerin oder einem Eigentümer einer Vorsorgewohnung (Eigentumswohnung) in einem Gebäude mit mehreren Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern frei über die Liegenschaft verfügen kann und daher nicht an die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gebunden ist.

Wiederum muss festgehalten werden, dass die Investition fast nur für Profis möglich ist bzw. auch hier gute Beratung Goldes wert sind.

Das Bauherrnmodell

Was versteht man darunter?

Beim Bauherrenmodell beteiligen sich mehrere Anlegerinnen und Anleger entweder als Miteigentümerinnen oder -eigentümer (ideelles Miteigentum) an einer Immobilie oder die Anlegerinnen und Anleger beteiligen sich an einer Personengesellschaft, die eine Immobilie erwirbt.

Die Kriterien für diese Liegenschaft sind in Bezug auf Standort, Lage, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Gestaltung etc. die gleichen wie bei der Vorsorgewohnung, jedoch wird beim Bauherrenmodell meistens kein Neubau errichtet, sondern ein sanierungsbedürftiger Altbau, der auch unter Denkmalschutz stehen kann, erworben.

Wie bei der Vorsorgewohnung sollen beim Bauherrenmodell die Mieteinnahmen (hier entsteht automatisch ein Mietenpool) einen großen Teil der Ratenzahlungen des Kredits abdecken und zusätzlich entstehen durch eine meistens verkürzte Afa in der Anfangsphase hohe Verluste, die zum gewünschten Steuerspareffekt führen.

Da jedoch eine bestehende zu sanierende Liegenschaft erworben wird, kommt das Bauträgervertragsgesetz nicht zur Anwendung. Auch wird beim Bauherrenmodell in der Regel kein Wohnungseigentum begründet, die Investorinnen und Investoren sind ideelle Miteigentümerinnen und Miteigentümer an der Bauherrnliegenschaft.

Voraussetzung für die steuerlichen Vorteile ist die Bauherreneigenschaft der Anlegerinnen und Anleger. Hier wird zwischen »großem« und »kleinem« Bauherrenmodell unterschieden.

Auch bei den Bauherrenmodellen spielt die Problematik der »Steuerlichen Liebhaberei« eine wichtige Rolle. Wie bei der Vorsorgewohnung und dem Zinshaus muss auch beim Bauherrnmodell innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Kosten erzielt werden.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass das Bauherrenmodell eine relativ sichere Kapitalanlageform ist und infolge der größeren steuerlichen Vorteile und der Möglichkeit zur Inanspruchnahme von Förderungen und Zuschüssen die durchschnittliche Rendite von einem Bauherrenmodell etwas höher ist als bei der Vorsorgewohnung.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass aufgrund von Wohnraumverknappung und erhöhter Nachfrage eine Wertsteigerung und daher ein höherer Verkaufspreis nach Ablauf der Modelldauer erzielt werden kann. Angesichts des höheren Kapitaleinsatzes und um größtmögliche Steuerspareffekte zu erzielen, eignet sich diese Investitionsmöglichkeit nur für Personen, die über ein hohes Einkommen verfügen und den Mietgegenstand nicht zur Eigennutzung verwenden möchten.

Auch hier ist eine professionelle Betreuung durch eine erfahrene Immobilienspezialistin oder einen erfahrenen Immobilienspezialisten besonders wichtig.