Das Eintritts­recht in einen Mietvertrag gemäß Miet­rechtsgesetz

Nach ABGB bleibt der Mietvertrag eben aufrecht, allerdings haben sowohl die Miet- als auch die Vermieterpartei eine besondere Kündigungsmöglichkeit zu den gesetzlichen Terminen und Fristen. Das gilt grundsätzlich auch für den Anwendungsbereich des § 14 MRG. In den Absätzen 2 und 3 ist nun das Eintrittsrecht der im gemeinsamen Haushalt lebenden Angehörigen normiert, welches eine - ex lege (so sagt man) - Sonderrechtsnachfolge darstellt.

Es findet bezüglich der Position aus dem Mietvertrag eine generelle Verdrängung der allgemeinen erbrechtlichen Regelungen statt, sodass Eintrittsberechtige (auch wenn es mehrere sind) unabhängig von ihrer Stellung als Erbinnen oder Erben in die Mietrechte eintreten. Daher wird in der Lehre zum Teil auch von Sondererbfolge gesprochen.

Vereinfacht gesagt: Wer kann in die Mietrechte einer verstorbenen Person eintreten im Bereich der Teil- oder Vollanwendung des MRG?

• Eheleute und eingetragene Partnerinnen oder Partner
• Verwandte direkter Linie (Kinder, Enkelin oder Enkel, Eltern)
• Wahl- oder Adoptivkinder
• Geschwister
• Lebensgefährtinnen oder Lebensgefährten

Wann ist der § 14 MRG anzuwenden?

§ 14 MRG ist grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse anzuwenden, die dem MRG unterliegen. Gemäß § 1 Abs 4 MRG gilt das Eintrittsrecht auch für den Teilanwendungsbereich. Nicht anzuwenden ist er allerdings auf Geschäftsraummieten und Untermietverhältnisse.

Welche Eintrittsvoraussetzungen sind zwingend zu erfüllen?

• Eintrittsberechtigte Personen
• Gemeinsamer Haushalt
• Dringendes Wohnbedürfnis

Grundsätzlich müssen alle drei Voraussetzungen für einen Eintritt in den Mietvertrag erfüllt sein!

Eintrittsberechtigte Personen (1. Voraussetzung)

Die eintrittsberechtigten Personen sind grundsätzlich die gleichen wie in § 12 MRG - und auch hier ist die Auflistung taxativ. Mit einem wichtigen Unterschied: den Lebensgefährtinnen und -gefährten. Denn § 14 Abs 3 MRG enthält eine Legaldefinition der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten. Es handelt sich dabei um eine Person, mit welcher die bisherige Mieterin oder der bisherige Mieter bis zu deren Tod während mindestens 3 Jahren in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaf gelebt hat, wobei auch da wiederum der gemeinsame Bezug der Wohnung dem mehrjährigen Aufenthalt gleichgehalten wird.

Es muss sich also um eine eheähnliche Gemeinschaft handeln. Ein bloßes Zusammenwohnen gilt aber nicht als solche. Der OGH hielt fest, dass für die Annahme einer eheähnlichen Beziehung auch eine gewisse körperlich-erotische Anziehung bestehen muss, doch noch ist gerade diese Frage nicht abschließend geklärt. In der Praxis wirft das einige Schwierigkeiten auf. Es ist für die Betroffenen nicht einfach, eine solche eheähnliche Gemeinschaft auch tatsächlich nachzuweisen.

Gemeinsamer Haushalt (2. Voraussetzung)

Die zweite Voraussetzung ist, dass die Hauptmieterin oder der Hauptmieter und die Eintrittsberechtigten zum Zeitpunkt des Todes der Hauptmieterin oder des Hauptmieters in einem gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gelebt haben. Dafür reicht es nicht aus, dass die betreffenden Personen dort gemeinsam wohnen, also eine Art Wohngemeinschaft führen. Bei dem Erfordernis des gemeinsamen Haushalts geht es im Wesentlichen um zwei Gesichtspunkte.

1. Es muss zwischen den Personen ein gemeinsames Wohnen und Wirtschaften bestanden haben, wobei die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden sollen. Art und Intensität können dabei unterschiedlich sein und hängen von den Umständen im Einzelfall ab. Dabei kann es auch sein, dass bei großen Alters- und Einkommensunterschieden nur ein Teil die gesamten Kosten trägt und der andere nichts beiträgt und dennoch ein gemeinsamer Haushalt gegeben ist. Voraussetzung ist aber auch hier eine Verbindung der beiderseitigen Leben.
   
   Jedenfalls reicht es nicht aus, wenn man nur gelegentlich in der Wohnung übernachtet, wobei es davon wieder Ausnahmen im Einzelfall geben kann wie z.B. berufsbedingt bei Fernfahrerinnen und Fernfahrern.
    
2. Der zweite Gesichtspunkt ist der, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt sein muss. Dabei geht es dem Grunde nach darum, rechtsmissbräuchliche Eintritte zu verhindern.
   
   Da bei § 14 keine Mindestzeiten für das Zusammenleben verlangt werden, würde es den Angehörigen ansonsten relativ einfach gemacht, angesichts des nahenden Todes der Hauptmieterin oder des Hauptmieters zu ihr oder ihm zu ziehen und sich damit einen Wohnsitz zu günstigen Konditionen zu sichern.
   
   Die betroffenen Personen müssen die Absicht haben, auf Dauer gemeinsam in der Wohnung zu leben. Wenn jemand also bloß vorübergehend oder für einen von vornherein fixen Zeitraum in die Wohnung zieht, begründet das keinen schutzwürdigen Lebensmittelpunkt. Die Voraussetzung des gemeinsamen Haushalts muss zum Zeitpunkt des Todes der Hauptmieterin oder des Hauptmieters gegeben sein und nicht erst nur beabsichtigt sein.

Dringendes Wohnbedürfnis (3. Voraussetzung)

Die letzte Voraussetzung für den Eintritt gemäß § 14 ist das Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses. Auch das Vorliegen dieser Voraussetzung wird zum Zeitpunkt des Todes der Hauptmieterin oder des Hauptmieters geprüft.

Die Dringlichkeit des Wohnbedürfnisses hängt davon ab, ob die oder der Angehörige entweder eine eigene Wohnung hat oder auf eine andere Wohnung verwiesen werden kann. Bei Vorhandensein einer eigenen Wohnung muss die unbedingte Notwendigkeit bestehen, in der Wohnung der verstorbenen Person zu bleiben, z.B. weil die eigene Wohnung unbewohnbar ist. Allgemein muss die andere Wohnmöglichkeit rechtlich gleichwertig sein. Das heißt, die andere Wohnung muss im Sinne der Zumutbarkeit angemessen sein. Eine Schwangere kann z.B. nicht in eine 23 m² Wohnung verwiesen werden. Es kann auch unzumutbar sein, wenn sich der Weg zum Arbeits- oder Ausbildungsplatz erheblich verlängert usw. Faktisch gilt, dass der dringende Wohnbedarf nur dann verneint wird, wenn der begünstigten Person eine andere ausreichende und angemessene Wohnung zur Verfügung steht.

Jetzt muss noch der Zeitpunkt des Eintritts geklärt werden

Bei Vorliegen aller geforderten Voraussetzungen übernehmen die Begünstigten ex lege und automatisch den Mietvertrag, sofern sie nicht binnen 14 Tagen der Vermieterin oder dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Bei dieser Frist handelt es sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, die auch in Unkenntnis des Entstehens des Eintrittsrechts weiterläuft.

Ich gehe aber davon aus, dass die Konstellation, bei der die eintrittsberechtigte Person nichts vom Tod der Hauptmieterin oder des Hauptmieters bemerkt (weil sie sich z.B. gerade im Ausland aufhält) keine allzu großen Probleme aufwirft. Zum einen wird der Eintritt in den meisten Fällen sehr wohl von den Begünstigten auch erwünscht sein. Zum anderen wird gerade bei den privilegierten Eintrittsberechtigten, bei denen die Vermieterin oder der Vermieter den Mietzins nicht anheben kann, auch die Vermieterin oder der Vermieter keine Einwände dagegen haben, den Mietvertrag, nach Kenntnis des Eintritts, einvernehmlich aufzulösen. Auch im Fall des Eintritts einer nicht privilegierten Person, liegt der zulässige Mietzins grundsätzlich unter dem ohne Eintritt zulässigen, sodass auch hier ein Beharren der Vermieterin oder des Vermieters auf die Übernahme des Mietvertrages wohl eher unwahrscheinlich ist.

Es bedarf also im Fall einer Vertragsübernahme nach § 14 MRG nicht zum Eintritt, sondern nur zu dessen Ausschluss einer Willenserklärung der Eintrittsberechtigten. Da der Eintritt ex lege erfolgt und es sich um keine rechtskräftige Willenserklärung handelt, muss der Begünstigte auch nicht geschäftsfähig sein. Minderjährige treten deshalb automatisch in den Mietvertrag ein, ohne dass es einer gerichtlichen Genehmigung bedarf. Allerdings ist wiederum für einen Ausschluss des Eintritts die volle Geschäftsfähigkeit erforderlich.

Tipps aus der Praxis

Durch den Eintritt gemäß § 14 kommt es zu einer Sonderrechtsnachfolge in das Hauptmietverhältnis an einer Wohnung von Todes wegen, die die allgemeine Erbfolge ausschließt.

Gemäß § 14 Abs 2 MRG haften die Eintretenden ab Eintrittszeitpunkt für den Mietzins und die Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit der verstorbenen Mieterin oder des verstorbenen Mieters entstanden sind.

Auch im Falle eines Eintritts nach § 14 hat die Vermieterin oder der Vermieter die Möglichkeit den Mietzins bei nicht privilegierten Angehörigen im gleichen Umfang wie bei § 12 MRG anzuheben, wobei allerdings auch Lebensgefährtinnen und Lebensgefährten zu den privilegierten Eintrittsberechtigten zählen.

Nur für den Fall, dass man in die Gruppe der Geschwister oder volljährigen Kinder in einen vor dem 1. März 1994 abgeschlossenen Mietvertrag eintritt, kann Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter den Mietzins anheben.

Eine Erhöhung bei Ehegattinnen oder Ehegatten, Lebensgefährtinnen oder Lebensgefährten und minderjährigen Kindern ist ausgeschlossen.