Neue Spielregeln für die Kurzzeitvermietung im Bundesland Wien
15.07.2024
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Mieten
- Vermieten
Ab dem 1.Juli 2024 gelten in Wien neue Regelungen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen. Ab jetzt bedarf es einer dezidierten Ausnahmebewilligung. Was heißt das für die Kurzzeitvermietung? Hier ein kurzer Überblick zu den neuen Regelungen.
Verschärfungen innerhalb und ausserhalb von Wohnzonen
Innerhalb von Wohnzonen ist nach der Wiener Bauordnung die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke gegen Entgelt (»gewerbliche Nutzung«) ohne Ausnahmebewilligung nicht mehr zulässig.
Ab dem 1. Juli 2024 dürfen Wohnungen auch außerhalb einer Wohnzone nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Davon ausgenommen ist eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe besteht, ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes. Dieses sogenannte »Home-Sharing« ist nach der Wiener Bauordnung weiterhin zulässig und bedarf keiner Ausnahmebewilligung.
Wie funktionieren die Ausnahmebewilligungen aus bei der Kurzzeitvermietung?
Ausnahmebewilligung außerhalb einer Wohnzone
Ab dem 01. Juli 2024 dürfen auch Wohnungen außerhalb einer Wohnzone nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO zur Kurzzeitvermietung (90 Tage pro Kalenderjahr überschreitend) angeboten werden.
Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist an verschiedene Kriterien geknüpft. Insbesondere müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- die Wohnung befindet sich nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie »Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet«, »Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen« oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen,
- für die Errichtung der Wohnung sind keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden,
- die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt und
- es dienen nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke.
Ausnahmebewilligung innerhalb einer Wohnzone
Bestehende Wohnungen in Wohnzonen sind in ihrem Bestand geschützt. Ob die Wohnung in einer Wohnzone liegt, kann im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan abgefragt werden.
Gemäß Wiener Bauordnung sind auf Antrag Ausnahmen zuzulassen, wenn
- die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 % der Summe aller Nutzflächen, jedoch unter Ausschluss des Erdgeschoßes und der Kellergeschoße, beträgt.
Weiters sind Ausnahmen zuzulassen,
- wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoss und ähnliches gemindert ist, oder
- wenn Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen soll, oder
- wenn zugleich anderer in einer Wohnzone befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist. Für die fiktiv erzielbare Miete wird vor allem die Mietzinsbildung nach dem Mietrechtsgesetz relevant sein.
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Was ist für die Antragstellung zu beachten?
Die Bauordnung definiert eine Nutzungseinheit als einen selbständig nutzbaren Teil eines Gebäudes. Nutzungseinheiten bestehen aus einer oder mehreren Räumlichkeiten, die von anderen Nutzungseinheiten oder allgemeinen Teilen des Gebäudes abgetrennt sind. Sie sind entweder Wohneinheiten (Wohnungen, Wohneinheiten in Heimen und Beherbergungsstätten), Zimmereinheiten (in Heimen und Beherbergungsstätten), Betriebseinheiten (Büro, Geschäft) oder sonstige Nutzungseinheiten (Kellerabteil, Garagen, Freizeiträume).
Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung der EigentümerInnen (aller MiteigentümerInnen) des Gebäudes beizulegen. Die Zustimmung muss sich explizit auf die vom Antrag erfassten Wohnung/en (Top-Nummer) beziehen.
Welche Unterlagen sind notwendig?
Die Wohnungen, welche zur Kurzzeitvermietung verwendet werden sollen, sind exakt und eindeutig zu beschreiben und planlich darzustellen. Um die Erfüllung der Berechnungsmodelle nachzuweisen, ist eine Auflistung aller Nutzungseinheiten nach Widmung, Nutzungsart und der jeweils touristisch genutzten Betten vorzulegen. So ist zum einen die Anzahl der Betten in den beantragten Wohnungen anzuführen als auch die Anzahl der Betten, welche bereits im gesamten Gebäude zu Beherbergungszwecken verwendet werden.
Je nach Gesamtanzahl der Betten im Gebäude sind brandschutztechnische Anforderungen zu beachten und nachzuweisen. Für bis zu 10 touristisch genutzte Betten im Gebäude ist eine Erklärung über eine Installation von vernetzten Rauchwarnmeldern etwa vorzulegen.
Für diese allenfalls erforderlichen brandschutztechnischen Einrichtungen ist eine baubehördliche Genehmigung vorzulegen. Eine Bewilligung kann nur erteilt werden, wenn die brandschutztechnischen Anforderungen - auch für die weiteren zur Kurzzeitvermietung verwendeten Objekte im Gebäude - erfüllt sind.
Außerdem können sich bei der Kurzzeitvermietung Einschränkungen aus dem Zivilrecht ergeben. Etwa:
- Bei Mietwohnungen kann im Mietvertrag ein Untermietverbot oder Ähnliches verankert sein.
- In Gemeindebauten ist eine Untervermietung oder sonstige Überlassung des Mietgegenstandes an Dritte generell nicht gestattet.
- Ebenso gilt ein generelles Untermietverbot für gemeinnützige Studienheimplätze. Ein Zuwiderhandeln kann zu einer Kündigung des Mietvertrages führen.
- Eine Eigentumswohnung darf laut OGH unter Umständen erst dann für touristische Zwecke vermietet werden, wenn die Einwilligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Werfen Sie zudem einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag für das Objekt.
Strenge Kontrollen und sehr hohe Strafen drohen
Wer keine Bewilligung hat, muss ab Juli mit Strafen rechnen. Diese können bis zu 50.000 Euro betragen. Schon das bloße Anbieten zur Kurzzeitvermietung (ohne Ausnahmebewilligung) kann zur Strafe führen. Die Baupolizei wird verstärkt kontrollieren.
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