Das Baurecht. Bauen auf fremden Grund! Wie ist das möglich?

Mit dem Baurecht kann man auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude errichten: Die Eigentümerschaft des Grundstückes behält ihre Eigentumsrechte, doch die baurechtsberechtigte Person darf ein Bauwerk, z.B. ein Einfamilienhaus, darauf errichten und dort wohnen. Sie spart sich damit den Kaufpreis für das Grundstück und braucht nur ein Nutzungsentgelt in Form des Baurechtszinses zu bezahlen. Aber gehen wir einfach alle relevanten Fragen des Baurechts Punkt für Punkt durch.

Wie ist diese Rechtsmaterie geregelt?

Das Baurecht ist durch das Baurechtsgesetz 1912, novelliert 1990, geregelt. Durch die Novelle wurde allen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern das Recht zur Einräumung von Baurechten erteilt.

Früher –also vor 1990 - konnte ein Baurecht nur an Grundstücken des Staates, eines Landes, einer Gemeinde oder eines öffentlichen Fonds begründet werden.

Kirchen, kirchliche Gemeinschaften (Klöster, Stifte etc.) und gemeinnützige Vereinigungen konnten an ihren Grundstücken ein Baurecht begründen, wenn nicht im einzelnen Fall festgestellt wurde, dass die Begründung dem öffentlichen Interesse entspricht.

Was ist das Baurecht?

Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das von der Grundeigentümerin oder vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu benützen und zu erhalten.

Das Bauwerk ist uneingeschränktes Eigentum der berechtigten Person.

Ist das Baurecht übertragbar?

Das Baurecht ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung, Vererbung etc.). Das Bauwerk teilt sozusagen das Schicksal des Baurechts. Die Grundeigentümerschaft und die oder der neue Berechtigte sind weiterhin an die bisherigen Vertragsbedingungen voll gebunden.

Für welche Vertragslaufzeit kann ein Baurecht eingeräumt werden?

Die Vertragslaufzeit muss mindestens 10 Jahre und darf nicht mehr als 100 Jahre betragen. Nur in dieser eben vereinbarten Zeit hat man alle die mit dem Baurecht verbundenen Rechte.

Kann die Baurechtsliegenschaft irgendwann einmal erworben werden?

Grundsätzlich und rechtlich ja. Es besteht jedoch kein Rechtsanspruch darauf. Das ist immer eine Frage der Einigung zwischen der Grundeigentümerschaft und der baurechtsberechtigten Person.

Was geschieht mit dem Bauwerk am Ende der Vertragslaufzeit?

Das kann im Baurechtsvertrag frei vereinbart werden. In der Regel werden vor Vertragsende Verhandlungen über das Schicksal des Bauwerks geführt – sofern nichts im Baurechtsvertrag vereinbart ist. Das Ergebnis kann eine Verlängerung des Baurechts sein oder eine Übernahme des Bauwerks mit oder ohne Entschädigung der berechtigten Person sein. Beim Scheitern der Verhandlungen und wenn nichts geregelt wurde, ist in der Regel sogar ein Abbruch des Bauwerks möglich.

Was geschieht mit dem Bauwerk am Ende der Vertragslaufzeit, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde?

Wenn im Vertrag nichts vereinbart wurde, gilt die im Baurechtsgesetz enthaltene Regel, die folgendermaßen lautet:

Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an die Grundeigentümerschaft. Mangels anderer Vereinbarung ist der baurechtsberechtigten Person eine Entschädigung in der Höhe eines Viertels (also 25 %) des vorhandenen Bauwertes zu leisten.

Kann das Baurecht verlängert werden?

Ja. Nach Ablauf eines Baurechtsvertrages kann über die gleiche Liegenschaft ein neuer Baurechtsvertrag abgeschlossen werden.

Worin besteht die Gegenleistung der berechtigten Person?

Die Baurechtsgerberin oder der Baurechtsgeber verlangt als Gegenleistung einen wertgesicherten Baurechtszins, der sich am Wert des Grundstückes orientiert. Dieser ist - je nach Vereinbarung- monatlich bis einmal jährlich zu entrichten.

Wie hoch ist der Baurechtszins?

Die baurechtsgebende Person strebt einen wertgesicherten Baurechtszins in Höhe von jährlich z.B. 4 % des Wertes der Liegenschaft an. Der Baurechtszins steigt 1 x im Jahr gemäß Verbraucherpreisindex.

Ein Beispiel: Der Baurechtszins für eine Bauparzelle mit 800 m² und einem Grundstückspreis von € 70.-/m² (also einem einfachen Grundwert von € 56.000.-) liegt bei einem Baurechtszins von 4 % bei € 2.240.- pro Jahr oder rund € 187.- pro Monat.

Bezahlt die berechtigte Person nicht ein Vielfaches des Grundwertes in den 100 Jahren?

Der Vergleich des (fiktiven) Kaufpreises mit der Summe der jährlichen Baurechtszinse ist nicht ganz richtig. Weil der Kaufpreis für das Grundstück sofort erlegt werden muss, der Baurechtszins wird jedoch in kleinen monatlichen oder jährlichen Beträgen entrichtet. Um die beiden Größen korrekt zu vergleichen, müssen die Baurechtszinse auf den Vertragsbeginn abgezinst (diskontiert) und erst dann summiert werden. Je nach Inflationsrate wird die Höhe des Kaufpreises für das Grundstück durch die abgezinsten und summierten Jahreszinszahlung zwischen dem 40. und dem 85. Jahr erreicht.

Worin liegen die bedeutenden Vorteile des Baurechtes?

Der Kapitalbedarf am Beginn des Bauprojektes ist deutlich geringer - gegenüber einem Projekt mit Kauf des Grundstücks.

Das Eigenkapital kann direkt in die Errichtung des Bauwerks investiert werden, wodurch ein allfälliger Kreditbedarf weiter reduziert werden kann.

Das Risiko schwankender (und damit auch steigender) Kreditzinsen ist durch das geringer notwendige Kreditvolumen deutlich tiefer. Und daher die Schuldenfalle deutlich kleiner.

Der Baurechtszins ist fix vereinbart und ändert sich nur nach dem Verbraucherpreisindex, im Wesentlichen analog zu den Einkommen. Dadurch ist er langfristig kalkulierbar.

Es gibt aber nicht nur Vorteile beim Baurecht – sprich es gibt auch Nachteile.

Erfahrungsgemäß sind Baurechtsobjekte schwieriger zu verkaufen! Man hat das Gefühl von «Eigentum zweiter Klasse».

Kann das Baurecht im Vertrag durch eine auflösende Bedingung beschränkt werden?

Das Baurecht kann nicht beschränkt werden. Man spricht vom absoluten Recht.

Kann die Grundeigentümerschaft das Baurecht kündigen?

Das Baurecht ist durch die Grundeigentümerschaft nur dann kündbar, wenn in zwei aufeinander folgenden Jahren der Baurechtszins nicht bezahlt wird.

Wie entsteht ein Baurecht?

Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch als Last der Liegenschaft (also Eintragung ins C-Blatt). Das Baurecht selbst erhält, so wie ein Grundstück auch, eine eigene Grundbuchseinlage, in der im B-Blatt (Eigentumsblatt) die baurechtsnehmende Person als Eigentümerin oder Eigentümer des Baurechts eingetragen wird. Basis für die Einräumung des Baurechtes ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen der Grundeigentümerschaft und der berechtigten Person.

Welche Rechtsstellung genießt die bauberechtigte Person?

Die berechtigte Person ist Eigentümerin oder Eigentümer des Bauwerkes und fruchtgenussberechtigt am Grundstück.

Kann die berechtigte Person anderen Bauberechtigten am Baurecht Wohnungseigentum einräumen?

Die Einräumung von Baurechts-Wohnungseigentum ist zulässig, sofern dies im Baurechtsvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart ist. Es gibt sogar Baurechts-Vorsorgewohnungen, die steuerlich aufgrund der Abschreibung sogar zusätzliche Vorteile bieten.

Kann das Baurecht samt Bauwerk belehnt werden, also als Sicherstellung für einen Kredit dienen?

Ja. Das Baurechtsgesetz gibt den Banken in dieser Frage Sicherheit. Eine Baurechtsliegenschaft kann mit Geldlasten belastet werden, wie jede normale Liegenschaft. Einschränkungen gibt es nur in Bezug auf Einschuldungshöhe und Kreditlaufzeit. Das Baurechtsgesetz nimmt im § 7 darauf Bezug. Grundsätzlich kann sogar bei Baurecht auch Wohnbauförderung bezogen werden. Die Förderung wird in den Bundesländern jedoch unterschiedlich gehandhabt.

Welche Steuern und Gebühren fallen an?

Für den Abschluss eines Baurechts fällt eine Grunderwerbsteuer (GrESt) an, obwohl gar kein Grundstück erworben wird. Die 3,5 % Steuern werden nicht vom Wert des Pachtgrundes, sondern nur vom 18-fachen jährlichen Baurechtszins berechnet. Dieser Wert ist auch die Grundlage für die 1,1 % Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch.

Abschließend noch einiges zur Makler-Provision

Bei der Vermittlung von Baurechten beträgt die Höchstprovision jeweils bei einer Dauer des Baurechts von 10 bis 30 Jahren 3 % und bei über 30 Jahren 2 % des auf diese Dauer des vereinbarten Baurechtes entfallenden Bauzinses. Allerdings limitiert mit einer Maximallaufzeit von 45 Jahren.

Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2 % eine Pauschalprovision in Höhe von jeweils 3 % zzgl. USt. berechnet vom Bauzins für 30 Jahre vereinbart werden (Wertgrenzenregelung § 12 Abs. 4 IMVO). Da die Obergrenze mit 2 % des auf 45 Jahre entfallenden Bauzinses limitiert ist, stellt dieser Betrag unabhängig von einer länger vereinbarten Vertragsdauer gleichzeitig die Höchstprovision dar.