Bautechnische Prüfung einer Immobilie
24.01.2024
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Vermittlung
- Kauf
Rund um eine Immobilie existieren zahlreiche objektive und subjektive Kriterien, die es zu wissen, zu berücksichtigen und zu bedenken gilt.
Sie werden feststellen, dass es gar nicht so schwierig ist, sich einen Überblick über eine Immobilie zu verschaffen. Und zwar dann, wenn man wichtige Punkte berücksichtigt und entsprechende Arbeiten erledigt.
Im Wesentlichen lässt sich das Ganze einteilen in Altbauten und Neubauten sowie in objektive und subjektive Beurteilungskriterien.
Egal, ob es sich um einen Neubau oder einen Altbau handelt, die folgenden Punkte sind grundsätzlich immer zu überprüfen und sollten im Idealfall schriftlich vorliegen.
Prüfung des Grundbuchs
Was im Grundbuch eingetragen ist, gilt als öffentlich kenntlich gemacht, das heisst niemand kann sich auf Unkenntnis berufen, wenn etwas im Grundbuch steht!
Im Grundbuch ist unter anderem zu prüfen:
- Liegt eine Bauplatzerklärung vor?
- Welche Grundstücksgrößen sind eingetragen?
- Ist das Grundstück im Grenzkataster eingetragen?
- Wer ist Eigentümer?
- Gibt es dinglich berechtigte?
- Ist die Liegenschaft belastet?
- Rangordnung von eingetragenen Rechten?
- Gibt es aktuelle Plomben / Eintragungen / Sperren?
- Gibt es Nutzungsberechtigte / Bestandsberechtigte?
- Könnten vielleicht nicht eingetragene Rechte bestehen?
- Sind Fruchtgenussrechte vorhanden?
- Gibt es Wohnrechte bzw. Wohngebrauchsrechte?
- Existieren Veräußerungs- / Belastungsverbote?
Da das Grundbuch ein öffentliches Buch ist, kann jeder ohne Weiteres Einsicht nehmen, dies ist heutzutage bereits sehr bequem online mittels Internet möglich.
All das (und eigentlich noch mehr) ist im Grundbuch zu checken.
Prüfung Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Jetzt wollen wir uns die Prüfungsthemen im Zusammenhang mit dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ansehen.
Vorweg: Durch eine Darstellung im Flächenwidmungs- und/oder Bebauungsplan werden keine Rechte in Bezug auf Bauweise, Bauhöhe, Bauklasse, verbaute Fläche etc. begründet!
Dies bedeutet auch, dass allein von einer Darstellung eines Gebäudeumrisses im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan nicht auf eine Bewilligung des dargestellten Objektes geschlossen werden kann.
Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist aber immer zu prüfen:
- Wie lautet die aktuelle Widmungsart?
- Welche Bauweisen/Bauklassen sind erlaubt?
- Wie viel Grundfläche darf verbaut werden?
- Existieren Baufluchtlinien?
- Handelt es sich um einen historischen Ortskern?
- Bestehen Schutzzonen?
- Bestehen Auflagen aus dem Denkmalschutz?
- Ist das Gebiet mit einer Bausperre belegt, wenn ja, welcher Art?
- Was sind die Folgen einer möglichen Bausperre - so eine Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes gerade im Gange ist?
- Ist ein Bundes- / Landes- / Gemeindestraßenplanungs- oder Baugebiet eingetragen?
- Existieren in der Nähe
- Starkstromleitungen
- Materialgewinnungsstätten
- Stark befahrene Straßen
- Parkplätze
- Trafostationen
- Kläranlagen
- Abfallbehandlungsanlagen
- Müll-Deponien
- Lagerplätze
- Anlagen mit Gefährdungspotential
- Vergnügungsstätten
- Flugplätze (Fluglärm)
Sonstige Anlagen, die Störungen oder Emissionen oder Immissionen verursachen können.
Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Emission und Immission?
Emission ist der Ausstoß von gasförmigen oder festen Stoffen, die Luft, Boden oder Wasser verunreinigen. Verursacher von Emissionen sind sogenannte Emittenten. Damit sind in der Regel die technischen Anlagen gemeint, die die verunreinigenden Stoffe an die Außenwelt abgeben. Dazu gehören Industriebetriebe, Kraftwerke und auch Heizungsanlagen.
Immission ist die Einwirkung von Verunreinigungen der Luft, des Bodens und des Wassers auf lebende Organismen oder Gegenstände wie beispielsweise Gebäude oder Menschen.
Am Beispiel Straßenverkehrslärm lassen sich die beiden Begriffe nochmals anschaulich darstellen. Die Geräuscherzeugung eines fahrenden Autos auf einer Autobahn (Motorgeräusch + Strömungsgeräusch + Rollgeräusch) entspricht dem Vorgang »Emission«. In einer bestimmten Entfernung von der Autobahn stellt sich ein Geräuschpegel ein, dem die dort befindliche Person ausgesetzt ist. Dies ist die Immission.
Prüfung des Bauaktes
Einer der wichtigsten auf Punkte ist die Prüfung der Liegenschaft auf der zuständigen Baubehörde.
Eine Einsichtnahme (sogenannte Planeinsicht) ist nur für den Eigentümer möglich, der kann aber jemanden bevollmächtigen in den Bauakt und die Baupläne Einsicht zu nehmen.
Dazu ist erforderlich:
- Schriftliche Vollmacht des Eigentümers
- Zusätzlich muss in Wien meistens ein aktueller Grundbuchsauszug vorgelegt werden.
Im Bauakt ist zu prüfen:
- Übereinstimmung der im Bauakt befindlichen Unterlagen mit den derzeit bestehenden Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen?
- Konsensmäßigkeit?
- Evtl. Betriebsanlagengenehmigung
- Idealerweise liegen folgende Unterlagen vor:
- Bauplatzerklärung
- Baubewilligter Einreichplan
- Baubewilligungsbescheid
- Baubeginnsanzeige
- Baubewilligte statische Unterlagen
- Evtl. Änderungspläne
- Energieausweis
- Benützungsbewilligung erstellt aufgrund der Fertigstellungsmeldung
- Bestätigungen, dass folgende Abgaben und Gebühren entrichtet wurden. Und zwar für:
- Kanalanschluss
- Stromanschluss
- Wasserversorgung
- Gasanschluss
- Gehsteigherstellung
- Aufschließungskosten
In manchen Bundesländern stellt die Gemeinde die Kanalleitung bis zur Liegenschaftsgrenze her; der Anschluss auf der Liegenschaft ist Privatsache. Grundsätzlich besteht die Pflicht zum Anschluss an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze.
Aber Achtung: Aufschließungskosten sind »abstrakte« Kosten, die von der Gemeinde anlässlich der erstmaligen Ausstellung einer Baubewilligung für ein Grundstück im Bauland oder bei der Bauplatzerklärung vorgeschrieben werden. Eine konkrete Leistung ist daraus leider nicht ableitbar.
Prüfung des Wasserbuches
Eine Prüfung des Wasserbuches ist schon allein deshalb immer anzuraten, da Wasserrechte grundsätzlich nicht Gegenstand grundbücherlicher Eintragungen sind!
Das Wasserbuch ist wie das Grundbuch ein öffentliches Buch, d.h. jeder kann Einsicht nehmen:
- Funktionsweise ähnlich der Grundbuchsabfrage
- in NÖ auch online abfragbar!
Für bestimmte Objekte besteht nicht nur baurechtlich eine Bewilligungspflicht, sondern auch wasserrechtliche Bewilligungspflicht.
Zum Beispiel
- Bauliche Anlagen in Gewässernähe
- Wohngebäude in einem Inundationsgebiet (also Überschwemmungsgebiet)
Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? Wir unterstützen Sie gerne.
Autor/-in
Benjamin Hofmann
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