Einfluss der Kredit­vergabe­richtlinie und Inflation auf den Immobilien­markt

Wie wird Inflation gebildet?

Problematisch an der Darstellung der Inflation ist, dass diese gemäß einem Gießkannenprinzip angewandt wird. Dies bedeutet, dass nicht jede und jeden die Inflation gleich stark trifft. Dies wiederum hat zur Folge, dass die persönliche Inflation eines individuellen Haushalts unterschiedlich ausfallen kann.

Das wird vor allem durch den Konsum jener Güter, welche sich im digitalen Warenkorb der Inflation befinden, deutlich. Damit ist gemeint: Personen, die ein Auto fahren und gerne Fleisch konsumieren, beziehen andere Waren aus dem Warenkorb als jene, die öffentliche Verkehrsmittel nutzen und sich vegetarisch ernähren.

Bei der Bestimmung der Inflationsrate werden alle Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, die von privaten Haushalten konsumiert bzw. in Anspruch genommen werden. Hierzu zählen vor allem Alltagsprodukte, wie Lebensmittel und Benzin, Gebrauchsgüter wie Kleidung und elektronische Geräte, und Dienstleistungen wie Versicherungen, Mieten und der Friseurbesuch.

Die Berechnung der Inflation erfolgt folgendermaßen:

Stellen Sie sich einen fiktiven Warenkorb vor. Zu diesem fügen Sie nun die von Ihnen am häufigsten konsumierten Waren und Dienstleistungen hinzu. Dieser Warenkorb ist so groß, dass Sie die hinzugefügten Waren und Dienstleistungen für ein ganzes Jahr konsumieren können. Jedes Gut in diesem Warenkorb hat seinen individuellen Preis und dieser ändert sich mit der Zeit. Die jährliche Inflationsrate ergibt sich aus der Veränderung der einzelnen Preise gegenüber der Preise des gleichen Monats im Vorjahr. Denken Sie an einen großen Internethändler – wenn Sie Gegenstände aus dem Warenkorb nicht sofort bestellen, erhalten Sie eine Notification, sobald sich der Preis geändert hat.

Da es auch saisonale Einflüsse auf den Preis gibt, wird der Preis vor genau einem Jahr angewendet und nicht der Preis des Vormonats; so werden die Ergebnisse im Bezug darauf nicht zu verfälscht.

In Österreich sowie in der EU wir die Inflation mithilfe des harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) berechnet. Die Preise sind deshalb harmonisiert, damit alle Länder der EU dieselbe Methode anwenden, um somit eine Vergleichbarkeit der Länder zu gewährleisten. Die Inflation ist eine der wichtigsten Steuerungsgrößen in der EU. Die Aufgabe der Preisunion ist es, stabile Preise zu gewährleisten. Somit soll über die Zeit ein niedriger, stabiler und berechenbarer Inflationswert von 2 % erreicht werden.

Da die allgemeine stark von der persönlichen Inflation abweichen kann, kann man sie sich selbst mit dem persönlichen Inflationsrechner der EURO Statistics ausrechnen.

Eventuell trifft einen die aktuelle Inflation also stärker oder sogar schwächer (vgl. Europäische Zentralbank). 

Wie wird die Inflation angetrieben oder gebremst?

Sowohl die Politik als auch die Notenbanken haben Möglichkeiten zur Beeinflussung und Steuerung der Inflation. Erhöhen die Notenbanken zum Beispiel den Leitzins, wird die Kreditvergabe damit unattraktiver und das Geld wird knapper. Diese Knappheit führt zu steigendem Geldwert. Wird der Leitzins gesenkt, wird dadurch die Kreditvergabe attraktiver, »billiges« Geld fließt in die Wirtschaft und es werden Investitionen getätigt. Mit Investitionen erhöhen sich auch immer der Konsum und die Wirtschaftsleistung. Dies wurde bereits jahrelang von der EZB durchgeführt, um die Inflation anzukurbeln und steigen zu lassen. Die Politik kann zum Beispiel durch Preis- oder Gehaltsbindungen dazu beitragen, die Inflation zu bekämpfen. Sie kann darüber hinaus Angebot und Nachfrage von Waren durch Steuern und Investitionen beeinflussen und so die Preise, in die eine oder andere Richtung verschieben. Diese wirtschaftspolitischen Maßnahmen sind jedoch sehr häufig von Nebenwirkungen begleitet (vgl. Microtech).

Es gibt auch Faktoren, die nicht von der EZB direkt gesteuert werden können. Hier spricht man von einer importierten Inflation, wie es derzeit der Fall ist.

Worum handelt es sich bei einer importierten Inflation?

Die importierte Inflation kann entstehen, wenn die Preise für Importgüter und -leistungen steigen und die inländischen Unternehmen die somit gestiegenen Produktionskosten als Preiserhöhung an die Endverbraucherinnen und -verbraucher weitergeben. Für den Preisanstieg von Importgütern und -leistungen gibt es mehrere mögliche Ursachen:

• Die Weltmarktpreise für bestimmte Güter steigen
• Es werden Einfuhrzölle auf Importwarten erhoben bzw. erhöht
• Die Inflation in den Ländern, aus denen ein Land vorwiegend Waren bezieht, steigt
• Die eigene Währung verliert an Wert bzw. wird abgewertet.

Derzeit haben wir eine stark importierte Inflation aufgrund der Weltmarktpreise für Erdöl und -gas. Zum einen durch die Sanktionen gegenüber Russland und der Vorgabe, kein russisches Gas importieren zu dürfen. Zum anderen durch den dadurch teureren Import von Erdöl und Erdgas über andere Länder (vgl. Welt der BWL).

Was ist die Kreditvergaberichtlinie und wofür benötigen wir diese?

Die groben Kreditvergaberichtlinien werden von der EZB an die Mitgliedsländer der EU vorgeschrieben. Diese Richtlinien wiederum hat die österreichische Nationalbank (OeNB) umzusetzen und anhand von Kontrollen auch zu überprüfen. Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) setzt sich laufend mit den systematischen Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung auseinander und evaluiert in regelmäßigen Abständen die Entwicklung und weist auf kritische Punkte hin. Der FMSG stellt in den letzten Jahren fest, dass eine Beschleunigung des Aufbaus systemischer Risiken im Finanzierungsmarkt von Wohnimmobilien festgestellt wurde. Diese Feststellung wurde ebenso vom europäischen Rat für Systemrisiken (ESRB), welcher als Frühwarnsystem für die Stabilität des Finanzsystems der EU dient, unterstützt. Die Folge daraus war die Einführung von strengeren Kriterien bei der Vergabe von Wohnbaukrediten.

Somit gelten seit Juli 2022 verschärfte, verbindliche Mindestvorgaben bei der Kreditvergabe in Österreich:

• 20 % des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten) müssen in Form von Eigenkapital nachgewiesen werden,
• Die Kreditrate darf höchstens 40 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen,
• Die Laufzeit der Finanzierung darf 35 Jahre nicht übersteigen.

Als Zusatz kamen von der FMSG Empfehlungen an die Finanzmarktaufsicht (FMA), welche als Kontrollorgan des Finanzmarkts agiert:

• Eine maximale Beleihungsquote von 90 %
  • Ein Ausnahmekontingent von 20 %
• Eine maximale Schuldendienstquote von 40 %
  • Ein Ausnahmekontingent von 10 %
• Eine maximale Laufzeit von 35 Jahren
  • Ein Ausnahmekontingent von 5 %

Diese Empfehlungen betreffen vorwiegend die Banken, welche von der FMA kontrolliert werden. Das bedeutet, eine Hypothek auf eine Wohnimmobilie darf nicht höher als 90 % des Schätzpreises sein, jedoch erhalten die Banken ein Ausnahmekontingent für bis zu 110 %. Dies soll Banken vor die Aufgabe stellen, eine »gesicherte« Finanzierung zu gewährleisten.

Hintergrund dieser neuen Mindestvorgaben und Empfehlungen ist ein Verlustrisiko aus künftig zu gewährenden Immobilienkrediten für den Bankensektor zu reduzieren und dem damit in Verbindung stehenden Risiko für die Finanzmarktstabilität und Realwirtschaft vorzubeugen. Die OeNB kam vor Weihnachten 2022 in ihrer Analyse des Immobilienmarktes zum Schluss, dass Wohnimmobilien um gut 30 % überbewertet sind. Somit möchte man der steigenden Kreditnachfrage und einer möglichen Immobilienblase entgegenwirken. (vgl. PHH, Raiffeisen Steinbach-Grünburg)

Wie ist die Lage derzeit?

Viele Kreditinstitute meldeten bereits im Oktober 2022 einen Einbruch des Geschäftsfeldes von rund einem Drittel. Aktuelle Daten besagen jedoch, dass der Rückgang der Vergabe von Wohnkrediten sogar 40 % beträgt. Zusätzlicher Faktor hierbei seien auch die gestiegenen Zinsen, um die zuvor beschriebene Inflation einzudämmen. Die Auswirkungen der Zinsen kann man auch anhand eines Ländervergleichs überprüfen: in Deutschland sind die Regelungen gleich geblieben, jedoch ist die Vergabe der Wohnkredite um knapp 33 % zurückgegangen.

Durch den massiven Rückgang an Finanzierungen in Österreich hat die FMSG eine neue Empfehlung an die FMA gerichtet. Es soll für die sogenannte Zwischenfinanzierung eine Abschwächung der Vorgaben vorgenommen werden. Derzeit sieht die Regelung vor, dass eine bereits im Besitz befindliche Immobilie vollständig verkauft sein muss, damit diese zum Wert des Eigenkapitals gerechnet werden kann. Zukünftig soll sich dies ändern und der Wert einer bereits im Besitz befindlichen Immobilie kann bis zu 80 % des Schätzpreises zum Eigenkapital gerechnet werden, auch wenn diese erst später verkauft wird. Damit möchte die FMSG einen Umzug oder eine Vergrößerung des Eigenheims erleichtern. Die zweite Änderung betrifft die Zuschüsse der Länder, welche bisher erst im Nachhinein ausbezahlt wurden und daher nicht zum Eigenkapital gerechnet werden konnten. Künftig werden diese Zuschüsse der Länder jedoch sofort zum Eigenkapital gezählt. (vgl. Mein Bezirk, Kurier, Kurier Wirtschaft, Standard)

Diese beiden Änderungen traten per 01. April 2023 in Kraft. Ob dies die nötigen Faktoren waren, um auf das Niveau vor der Vergabeänderung zu kommen, wird sich erst zeigen.

Welche Auswirkungen haben die Inflation und die Kreditvergaberichtlinien auf den Immobilienmarkt?

Der Anstieg der Inflation bedeutet ebenso einen Anstieg des Preises einer Immobilie. Grundsätzlich kann es sogar von Vorteil sein, wenn die Inflation steigt. Wurde eine Immobilie finanziert, wirkt sich die Inflation manchmal doppelt positiv aus. Der Nennwert der Schulden bleibt gleich (der Betrag der Schulden), der tatsächliche Wert der Schulden sinkt (durch die Inflation – Geldentwertung) und gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie (Anstieg des Preises).

Eine sogenannte Deflation oder Reduktion der Inflation wirkt sich hingegen genau umgekehrt aus. Das Geld gewinnt an Wert, Produkte und Dienstleistungen werden somit günstiger und die Immobilie verliert an Wert. Dies wirkt sich vor allem bei finanzierten Immobilien aus. Der Wert der Immobilie sinkt, das Darlehen der Finanzierung wird teurer.

Bei der »Inflationssicherheit« von Immobilien muss stark unterschieden werden zwischen selbstgenutzten, nicht selbstgenutzten, neuen und renovierungsbedürftigen Immobilien.

Bei selbstgenutzten Immobilien erhalten Eigentümerinnen und Eigentümer eine gewisse Sicherheit, vor den Auswirkungen einer Inflation aufgrund der komfortablen Situation kaum Kosten zu haben – allerdings steigen die die Neben- und Betriebskosten. Dafür steigt die Immobilie entsprechend im Wert und es erhöht sich somit das Eigenkapital von Eigentümerinnen und Eigentümern, sofern die Immobilie bereits abbezahlt ist.

Bei nichtselbstgenutzten Immobilien erhalten Anlegerinnen und Anleger auch einen guten Inflationsschutz, welcher sich perfekt als Altersvorsorge eignet. Ist das Objekt bereits abbezahlt, kann die sonst anfallende Miete für andere Zwecke verwendet werden. Jedoch steigen auch die zu tragenden Kosten (Neben- und Betriebskosten). Sohin ist eine Erhöhung der Miete eine entsprechende Möglichkeit, um die gestiegenen Kosten zu minimieren.

Handelt es sich um eine neue Immobilie, so sind Renovierungsarbeiten aktuell nicht absehbar und somit sind Sie wiederum vor der Inflation geschützt. Ist die Immobilie jedoch renovierungsbedürftig, so stehen Ihnen eventuelle Preiserhöhungen bei Gütern und Dienstleistungen bevor. (vgl. Exporo, Meine Renditeimmobilie)

Die Auswirkungen der Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien in Österreich sind bereits vollends am Markt eingetroffen. Durch die bereits erwähnte Reduktion von 40 % bei Kreditvergaben spürt der Immobilienmarkt bereits einen Rückgang der Anfragen nach Immobilien. Die Veränderungen durch die Abschwächung der Vergabe für Zwischenfinanzierungen müssen noch zu einem späteren Zeitpunkt evaluiert werden. Eine weitere Auswirkung, welche bereits festgestellt werden kann, ist die Reduktion der Verkaufspreise. Diese wird einerseits durch die erhöhten Vorgaben aber auch durch die steigende Zinslandschaft angetrieben. Jedoch werden die Preise von Immobilien nicht sehr stark fallen. Es werde lediglich die Überbewertung der Immobilien korrigiert. Außerdem konnte man feststellen, dass viele Kaufinteressentinnen und -interessenten derzeit als Zwischenlösung auf den Mietmarkt umsteigen, um zu einem späteren Zeitpunkt in einem günstigeren Marktumfeld zu kaufen.

Dieser Umstieg wird sich wohl auch am Wohnungsmarkt durch Mietpreissteigerungen auswirken (vgl. Standard, Agent Selly, Vienna).

Fazit und Ausblick

Derzeit wird bereits eine Abschwächung der Inflation festgestellt. Der Preis von Diesel ist erstmals seit Beginn der Situation in der Ukraine unter dem Preis von Benzin gefallen. Andererseits passen sich die Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer bereits an die geänderten Marktbedingungen in der Kreditvergabe an. Der erste »Schock« ist verdaut und nun wird mit den neuen Vorgaben gearbeitet. Sollte sich die Inflation entsprechend abkühlen, wird die EZB über eine Reduktion des Anstiegs oder sogar eine Stagnation der Zinslandschaft nachdenken. Dies wird ebenso den Schock bei den Banken und den Endverbraucherinnen und -verbrauchern beenden und die Märkte werden beginnen, aufzuatmen. Der Mietmarkt wird sich aufgrund der steigenden Nachfrage entsprechend anpassen und die Preise erhöhen, was wiederum eventuelle Markteingriffe auf Seiten des Gesetzgebers verlangen könnte.

Kurzum bewegen wir uns auf das Ende der großen Veränderungen aus den letzten Jahren zu. Trotz der vielen äußeren Faktoren, welche den Immobilienmarkt beeinflussten, zeichnete sich der Immobilienmarkt als besonders resistent gegenüber äußeren Faktoren aus.