Die Mietkaution – eine unendliche Geschichte

Der Weg in die neue Wohnung führt zumeist über die Mietkaution. Während sie für Mietende einen zusätzlichen finanziellen Aufwand darstellt, bedeutet sie für Vermietende Sicherheit für künftige Forderungen aus dem Mietverhältnis. Damit alles mit rechten Dingen abläuft, ist geregelt, wie hoch die Mietkaution maximal sein darf, welche Alternativen es zu ihr gibt und was mit ihr bei Tod oder Konkurs der Mietpartei oder der Vermieterpartei passiert.

Die Mietkaution: Höhe und Ratenzahlung

Es gibt kein Gesetz, dass Vermietende verpflichtet, eine Kaution zu verlangen. Erst wenn es dazu eine vertragliche Vereinbarung gibt, muss die Mieterin oder der Mieter eine Mietkaution entrichten. Gemäß einer Entscheidung des Obersten Gerichtshof muss die Kautionshöhe in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Mietwohnung und eventuell mitvermieteten Möbeln stehen. Generell ist eine Kaution von bis zu sechs Bruttomonatsmieten erlaubt. Es sind aber Ausnahmen möglich, wenn ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis besteht, weil es sich beispielsweise beim Mietobjekt um eine Luxuswohnung mit hochwertiger Ausstattung handelt. Kann die Mietpartei die Kaution nicht in einem Betrag zahlen, kann eventuell mit der Vermieterpartei eine Ratenzahlung vereinbart werden – ein Recht darauf besteht jedoch nicht.

Aus der Praxis

Hat die Mietpartei die Kaution bezahlt, sollte sie sich dies mit einer Quittung bestätigen lassen, um am Ende des Mietverhältnisses im Zweifel belegen zu können, wie viel sie hinterlegt hat.

Das ist bei Anlage der Mietkaution zu beachten

Hat Vermieterpartei die Kaution erhalten, muss sie diese fruchtbringend angelegen. Dabei darf sie die Kaution nicht mit dem eigenen Privatvermögen vermischen. In der Regel legt sie deshalb ein Sparbuch an: Einen Anspruch auf eine bestimmte Art, wie die Kaution angelegt werden muss, hat die Mieterin oder der Mieter nicht. Das Gesetz spricht lediglich von fruchtbringender Veranlagung. Neben der Veranlagung auf einem Sparbuch sind auch andere Arten der Veranlagung möglich, sofern sie eine gleich hohe Sicherheit bieten. Aber auch der Mietpartei stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, in welcher Form sie die Kaution zahlt – allerdings muss die Vermieterpartei dieser auch zustimmen.

Barkaution

Die Barkaution stellt mitunter die am häufigsten gewählte Form der Kautionszahlung dar. In diesem Fall übergibt die Mietpartei die Kaution entweder direkt in bar an die Vermieterpartei oder legt diese in einem Sparbuch an, das sie der Vermieterpartei dann aushändigt. Damit die Mieterin oder der Mieter am Ende des Mietverhältnisses wieder das Sparbuch erhält, sollte dies mit der Vermieterpartei vertraglich vereinbart werden.

Losungswort-Sparbuch

Für Beträge bis zu 15.000 Euro kann ein Losungswort-Sparbuch angelegt werden. Hier sind Verfügungen über das Sparbuch mit einem Losungswort verbunden – entsprechend kann nur derjenige Geld von diesem Sparbuch abheben, wer das Losungswort kennt.

Kautionsgarantie

Wer keine finanziellen Rücklagen hat, um die Kaution zahlen zu können oder den Betrag lieber für eine neue Küche ausgeben möchte, kann sich für die Mietkautionsbürgschaft entscheiden. In diesem Fall zahlt die Mieterin oder der Mieter statt der Kaution eine Gebühr an ein Unternehmen, das für Schäden an der Wohnung bürgt und mit der entsprechenden Summe dafür aufkommt. Den Betrag holt sich das Unternehmen dann wieder von der Mietpartei zurück. Die Vermieterin oder der Vermieter muss diese Form der Kaution aber nicht akzeptieren und kann beispielsweise auf die Barkaution bestehen. Einige Banken bieten auch eine Art Bankbürgschaft für die Kaution an. Bei einigen Versicherungen bekommt man die sogenannte Kautionsversicherung.

Rückzahlung der Mietkaution

Nicht selten kommt es nach dem Wohnungs-Auszug wegen der Kaution zum Streit zwischen Miet- und Vermieterpartei. Fest steht, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Kaution für die Behebung von Schäden, die über eine normale Abnützung hinausgehen, verwenden darf.

Das bezieht sich in der Regel nicht auf Bohrlöcher, graue Ränder rund um Bilderrahmen oder ein partiell ausgebleichter Holzboden aufgrund des unterschiedlichen Lichteinfalls – dies zählt normalerweise als gewöhnliche Abnützung. Bei gesprungenen Fliesen oder Brandflecken im Teppich hingegen kann die Vermieterpartei zur Schadensbehebung auf die Kaution zurückgreifen. Auch wenn noch Mietzahlungen ausstehen, sind Vermietende zudem berechtigt, diese mit der Kaution zu begleichen. Nicht dazu berechtigt ist allerdings die Mietpartei, die letzten Mietzahlungen vor dem Auszug einzustellen, um diese mit der Kaution zu begleichen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht erst mit Ende des Mietverhältnisses.

Aus der Praxis

Eine genaue Dokumentation beim Einzug über bereits vorhandene Schäden und Mängel hilft dabei, dass es beim Auszug nicht zu Streitigkeiten bezüglich der Kautionsrückzahlung kommt.

Grundsätzlich gilt, dass die Vermieterpartei die Kaution unverzüglich zurückzuerstatten hat. Dies bedeutet eine Frist von ein paar Tagen in denen Vermietende die Möglichkeit haben, die Wohnung ausgiebig zu besichtigen. Sollten keine Mängel festgestellt werden, ist die Kaution samt Zinsen sodann zurückzuerstatten.

Allerdings sind Vermietende berechtigt, die Beträge einzubehalten, die sie für Reparaturen oder Schadensbehebungen aufwenden müssen – den Restbetrag sollten sie innerhalb von vier Wochen zurückzahlen.

Nicht erlaubt ist es, die Kaution komplett zurückzuhalten – auch wenn beispielsweise die Heizkostenabrechnung noch aussteht. In diesem Fall kann die Vermieterpartei einen geschätzten Betrag zurückhalten und erst nach Erhalt der Heizkostenaufstellung konkret abrechnen. Zudem muss die Mietpartei der Vermieterpartei eine gewisse Zeit zugestehen, um die Wohnung zu besichtigen und eventuell Kostenvoranschläge von Handwerksunternehmen einholen zu können.

Sollten keine Reparaturen an- und auch keine Mietzahlungen ausstehen, muss die Vermieterpartei die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Tut sie dies nicht, kann die Mietpartei die Vermietenden schriftlich dazu auffordern, die Kaution binnen Wochenfrist zurückzuzahlen. Sollte dies nicht geschehen, so haben Mietende im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Möglichkeit, einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht einzubringen. In einem Außerstreitverfahren wird dann festgestellt, in welcher Höhe ein Rückforderungsanspruch besteht.

Da der Anspruch der Mietpartei auf Rückzahlung der Kaution erst nach 30 Jahren verjährt, hat sie entsprechend lange Zeit, sich das Geld zurückzuholen. Wichtig dafür ist allerdings eine gute Beweislage.

Was passiert mit der Mietkaution bei Tod, Konkurs oder Wechsel der Vermieterpartei?

Wenn die Vermieterpartei wechselt oder die Mieterin oder der Mieter stirbt, hat dies teilweise Einfluss auf die Mietkaution. Einiges zu beachten gilt es besonders, wenn Mietende oder Vermietende während der Mietzeit sterben, wenn die Vermieterpartei wechselt oder wenn eine Partei in Konkurs geht.

Tod der Mietpartei

Stirbt die Mietpartei und das Mietverhältnis endet dadurch, muss die Vermieterpartei die Kaution an die erbenden Personen auszahlen. Zieht eine Angehörige oder ein Angehöriger in die Wohnung (etwa weil ein Eintrittsrecht vorliegt) und setzt somit das Mietverhältnis fort, ist diese Person verpflichtet, die verzinste Kaution an die Erbinnen und Erben auszuzahlen.

Mietpartei geht in Konkurs

Die Kaution fällt in die Konkursmasse und die Vermieterpartei erhält als Pfandgläubiger als erstes das Geld zurück.

Wechsel oder Tod der Vermieterpartei

Verkauft die Vermieterpartei das Haus oder stirbt sie, hat das keine Vertragskündigung zur Folge. Die neue Eigentümerschaft beziehungsweise die Erbinnen und Erben übernehmen den bestehenden Mietvertrag und verpflichten sich, nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution verzinst zurückzuzahlen. Dies gilt auch dann, wenn die neue Eigentümerschaft die Kaution von der vorhergehenden nicht erhalten hat.

Vermieterpartei geht in Konkurs

Im Zuge der Wohnrechtsnovelle im Jahr 2009 wurde sichergestellt, dass im Falle des Konkurses die Mietkaution erhalten bleibt. Sofern keine offenen Forderungen seitens der Vermieterpartei bestehen, muss die Masseverwalterin oder der Masseverwalter die Kaution der Mietpartei übergeben. Generell gehört die Kaution der Mietenden nicht zum Vermögen der Vermieterpartei und ist somit kein Teil der Konkursmasse.

Generell sollten Vermietende und Mietende alles rund um die Mietkaution vertraglich regeln. Denn beide Seiten können nur davon profitieren, wenn alle wisse, welche Rechte und Pflichten diesbezüglich bestehen. Deshalb gilt: Wer sich vorab gut informiert, hat es hinterher leichter.