Vorsorgewoh­nung, Vorsorge oder Sorge?

Was ist eigentlich eine Vorsorgewohnung?

Definition

Eine Vorsorgewohnung ist eine neu erbaute Eigentumswohnung, deren Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital erfolgt und von der Käuferin oder dem Käufer nicht selbst genützt, sondern vermietet wird. Mit den Mieteinnahmen nach Steuern soll die Rückzahlung des Kauf-Kredites zur Gänze oder zumindest zu einem erheblichen Teil erfolgen.

Die steuerliche Idee hinter diesem Modell

In der Zeit des Erwerbslebens, wo die Einkommenssteuerbelastung also hoch ist, erzeugt die Wohnung infolge der Anfangsinvestitionen steuerliche Verluste.

Wenn sich die erwerbende Person im Pensionsalter befindet und beim Wohnungsinvestment die Gewinnzone erreicht wird, kommt dann ein niedrigerer Steuersatz zur Anwendung. Dies bringt natürlich erhebliche Vorteile. Aber die Steuervorteile sollten nie alleine das Entscheidungskriterium für eine Investition in eine Wohnung sein.

Der Kerngedanke der Vorsorgewohnung

Für die Wohnung wird ein Kredit aufgenommen, dessen Raten durch die Mieteinnahmen refinanziert werden. Nach einigen Jahren ist die Vorsorgewohnung schuldenfrei und erwirtschaftet dann aktive Erträge in Form der Miete. Zusätzlich profitieren Immobilienbesitzerinnen und -besitzer von einem Inflationsschutz und teilweise sogar einer Wertsteigerungen der Immobilie.

Warum sollte man in eine Vorsorgewohnung investieren?

Finanzmärkte unterliegen starken Schwankungen. Weder wirtschaftliche Gegebenheiten noch politische Ereignisse sind vorhersehbar, wie die letzten Finanzkrisen unter Beweis stellten. Auch Immobilienaktien bzw. Immo-Fonds sind börsennotiert und können sich gewissen Markttrends nicht entziehen.

Wenn Sie aber Teile Ihres Vermögens diesen Schwankungen nicht aussetzen möchten, sondern ein nachhaltiges Investment suchen, ist eine Anlegerwohnung bzw. eine Vorsorgewohnung die richtige Wahl. Denn der Wert der Investition ist nicht von Aktienkursen abhängig, sondern primär von der Lage, Infrastruktur und der Nachfrage nach Wohnungen. Somit stellt eine Wohnung eine äußerst wertbeständige und nachhaltige Investition dar, die zudem im Alter eine größere Unabhängigkeit vom Pensionsbezug garantiert.

Im Alter aus Vermögen leben

Private Vorsorge ist schon seit vielen Jahren das Gebot der Stunde. Eine eigene Immobilie ist deshalb so ideal für die Altersvorsorge, weil es die Sicherheit des Sachwertes ermöglicht, im Alter entweder mietfrei zu wohnen oder die Rente durch Mieteinnahmen deutlich zu erhöhen. Immobilienbesitz und Mieteinnahmen sichern somit, inflationsbereinigt, das Einkommen und die Existenz über das Berufsleben hinaus.

Welche Kriterien sollte eine Vorsorgewohnung erfüllen?

• Ausgezeichnete Lage und perfekte Infrastruktur

Das wesentliche Kriterium für ertragreiche Mieteinnahmen ist eine hervorragende Lage mit gut ausgebauter Infrastruktur, d.h. Einkaufs-, Erholungs- und Freizeitmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe sowie eine gute Verkehrsanbindung.

• Die richtige Größe der Wohnung

Die passende Größe Ihrer Anlegerwohnung / Vorsorgewohnung hängt von der geplanten Nutzung ab. Laut Statistik machen Ein- und Zwei-personenhaushalte den größten Anteil an österreichischen Haushalten aus.

Deshalb eignen sich vor allem kleine und mittelgroße Wohnungen für die laufende Vermietung. Eine große Wohnung als Vorsorgemodell ist dann interessant, wenn sie eventuell für die spätere Eigennutzung bzw. die Nutzung durch den Nachwuchs vorgesehen ist. Zusätzlich steigern nutzbare Freiflächen (wie Loggia, Balkon, Terrasse, Garten etc.) den Wert Ihrer Investition beträchtlich.

• Finanzierung durch Mieteinahmen

Abhängig von Ihrer Eigenleistung werden Darlehensraten von Mieteinnahmen getragen. Neubauwohnungen unterliegen keinen Mietzinsbeschränkungen und können somit frei vermietet werden. Sie generieren marktgerechte, optimale Mieteinnahmen, die in Folge durch Indexierung wertgesichert werden.

Nach Rückführung des Darlehens steht Ihnen eine lastenfreie Wohnung zur Verfügung. Somit besteht die Möglichkeit der späteren Eigennutzung, Veräußerung oder Übertragung an die Nachkommen. Eine weitere Vermietung kann die Lücke zwischen dem Aktiv- und Pensionsbezug deutlich verkleinern.

• Steuerliche Vorteile

Beim Erwerb einer Vorsorgewohnung verringert sich der tatsächliche Kaufpreis um die darin enthaltene Umsatzsteuer, das heißt, die bezahlte Umsatzsteuer wird rückerstattet. Nehmen Sie ein Darlehen zur Finanzierung Ihrer Vorsorgewohnung auf, sind die Darlehenszinsen steuerlich absetzbar und wirken sich somit steuersenkend aus. Die zu zahlenden Darlehensraten werden den Mieteinnahmen gegenübergestellt und solange Sie keine Gewinne erzielen, müssen Mieteinnahmen nicht versteuert werden.

Tipp am Rande

Da man mit einer Vorsteuer-Überrechnung beim Kauf einer Vorsorgewohnung Liquiditätsvorteile lukriert, sollten Sie sich auch unbedingt mit dieser Thematik auseinandersetzen. Das zahlt sich aus!

Grundsätzlich gilt, dass der steuerliche Gestaltungsspielraum einer Vorsorgewohnung mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater Ihres Vertrauens unbedingt abgeklärt gehört.

• Die Wertsteigerung der Wohnung

Der Preis neu errichteter Eigentumswohnungen stieg während der letzten Jahre stetig, besonders in Gegenden mit gut ausgebauter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung. Auch Mietpreise, vor allem jene von 2-Zimmer Wohnungen in zentralen Lagen, erhöhten sich konstant. 

Eine Immobilie hat gegenüber Geld den Vorteil, dass die Steigerung ihres Sachwertes im Normalfall höher ist als die Inflationsrate. Das bedeutet, dass ihr Wert mit der Zeit stetig steigt. An Top-Standorten wie z.B. im Ballungszentrum Wien ist diese Entwicklung im Vergleich zu den ländlichen Regionen besonders deutlich spürbar.

Welche Vor- und Nachteile haben Vorsorgewohnungen als Kapitalanlage?

Die Vorteile

• Krisensichere Investition, gewisse Sicherheit vor Substanzverlust
• Mögliche Wertsteigerung der Kapitalanlage
• Regelmäßige, wertgesicherte Mieteinnahmen, Inflationsschutz
• Geringer administrativer Aufwand für Anlegerinnen und Anleger, wenn die Anbieterin oder der Anbieter von der Vorsorgewohnungen alle Leistungen rund um die Immobile anbietet
• Rechtliche Sicherheit durch Grundbuch und Bauträgervertragsgesetz
• Steuerliche Vorteile

Die Nachteile

• Kapitalintensive Geldanlage
• Hohe Nebenkosten von bis zu 10 % des Kaufpreises
• Kapital ist lange gebunden und daher eine unflexible Geldanlage
• Finanzierungsrisiko
• Geringe Risikostreuung bei nur einer Wohnung
• Risiko der Liebhaberei bzw. bei vorzeitigem Verkauf mit steuerlichen Nachteilen verbunden

Was muss eine Vorsorgewohnung heute »alles können«?

• Lage, Lage, Lage

Gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (U-Bahn-Station etc.), zentrale Lage oder schnelle Verbindung in das Stadtzentrum. Pluspunkte: Nahversorgung, Naherholung, Freizeiteinrichtungen in unmittelbarer Nähe.

• 40 bis 60 Quadratmeter

Zwei bis drei Zimmer sind ideal für Singles und Studenten. Faustregel: Die Zahl potenzieller Mieterinnen und Mieter sinkt mit der Größe und Miethöhe der Wohnung.

• 1.000-€-Schwelle

Wohnungen mit Bruttomieten von unter €1.000.f – sprechen eine große Zielgruppe an. Gute Chancen auf schnelle Wiedervermietung und daher geringerer Leerstand. Wichtig sind niedrige Betriebskosten, da für Mieterinnen und Mieter die Bruttomiete entscheidend ist.

• Küche und Bad

Mieterinnen und Mieter wollen schnell ein- und ausziehen. Daher sind Bad und Einbauküche Voraussetzung. Ansonsten sollte man auf Möblierung verzichten.

• Neubau

Technisch sollte alles in Top-Zustand sein. Das spart teure Instandhaltungsarbeiten und Ärger mit den Mieterinnen und Mietern.

Manche Entwicklerinnen und Entwickler von Vorsorgewohnungen bieten auch Objekte zum Kauf an, die bereits vermietet sind und kümmern sich um alle anfallenden Arbeiten (Instandhaltung, Hausverwaltung etc.). Im Falle von Fremdfinanzierung kann man die Mieterträge für die Rückzahlung aufwenden. In Österreich ist es üblich, den Mietzins vertraglich an den Verbraucherpreisindex (kurz VPI) zur Wertsicherung zubinden und somit auch gegen Inflation abgesichert zu sein. Dies stellt in Zeiten hoher Inflation eine wichtige Maßnahme dar. Eine gute Vorsorgewohnung sollte eine dauerhafte Einnahmequelle schaffen.

Conclusio

Immobilien als Vermögensanlage erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Oft wurden in der Vergangenheit Immobilien nur zum Zwecke der Eigennutzung errichtet, doch in den letzten zehn bis zwanzig Jahren entwickelten sich vermehrt Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich, die einen immer größeren Stellenwert im Investitionssektor einnehmen. Und Vorsorgewohnungen gehören eindeutig dazu.