Digitalisierung als »The Next Big Thing« bei Immobilien

Laut dem CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) werden 40 % des weltweiten Carbon Footprints durch Immobilien verursacht. Dennoch werden nur 1 % der Gebäude jährlich hinsichtlich Energieeffizienz modernisiert. Aufgrund dessen steht die Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren und Jahrzehnten vor einer zukunftsweisenden Herausforderung: Die Nachhaltigkeit muss in der Immobilienbranche weiter vorangetrieben werden und gleichzeitig ist die Digitalisierung zu operationalisieren, um die Verbesserungen greifbar zu machen und weiter zu steigern.

Nachhaltigkeit ist in der Immobilienbranche tatsächlich ohne digital verfügbare Daten kaum möglich. Doch es gilt, nicht nur die »richtigen« Daten einer Immobilie zu erheben, sondern sie auch sinnvoll zu vernetzen, zentral verfügbar zu machen und für Betreiberinnen und Betreiber sowie Nutzerinnen und Nutzer der Immobilie sinnstiftend einzusetzen.

Die Ausgangslage

Vorausgeschickt werden muss: Nach wie vor ist es bei zahlreichen Immobilien nicht möglich, messbare Nachhaltigkeits-Werte zu erfassen und zu verknüpfen. Während ein neues Auto standardmäßig über mehr als 100 Sensoren verfügt, die alle nötigen Informationen erfassen, werden bei einem Gebäude trotz der rund sechs Mal längeren Nutzungsdauer selten die notwendigen Daten ermittelt, um Wartungen zu veranlassen und den Verbrauch zu optimieren.

Digital erfasste Daten könnten jedoch nicht nur die Resilienz und Funktionstüchtigkeit einer Immobilie erhöhen, sondern auch zu deren Wertsteigerung beitragen und überdies den Nutzerinnen und Nutzern im Alltag dienlich sein.

Digital von Anfang an

Um das vollständige Potential der Digitalisierung für Nachhaltigkeitsprozesse zu nutzen, sollten Hauseigentümerinnen und -eigentümer lebenszyklusübergreifend agieren. Bereits in der Planung können mit einem sog. BIM-Monitoring (das innovative System steht für Building Information Modelling) mit einem »digitalem Zwilling« Abläufe simuliert und Korrekturen veranlasst werden.

Für die Bauphase stehen dann geometrische Daten für die industrielle Vorfertigung einzelner Bauelemente so zur Verfügung, dass sie von der Produktionsmaschine direkt lesbar sind. In der Betriebsphase wird dann auf optimierte Gebäudedaten zurückgegriffen und die Effizienz der Bewirtschaftung permanent sichergestellt.

Und auch im Falle einer Sanierung oder Umnutzung lassen sich beispielsweise Heizung, Beleuchtung oder Belüftung auf digitaler Basis wesentlich einfacher neuen Anforderungen anpassen.

Systemoffene Herangehensweise

Kurzum: Ob bei der Beschaffung der Baumaterialen, beim Einbau technischer Anlagen oder der IT-Vernetzung – eine digitale und systemoffene Herangehensweise ermöglicht nicht nur eine lückenlose und weiterverwendbare Dokumentation, sondern erlaubt in späteren Lebensabschnitten der Immobilie den zielgerichteten Zugriff auf physische und digitale Komponenten des Objekts.

Beispiele hierfür sind einerseits Materialkataster, andererseits vernetzte Verbrauchszähler und Sensoren, die eine echtzeitnahe Steuerung der Gebäudetechnik erlauben und Verbrauchsdaten der Immobilie liefern. Effizient lassen sich solche Lösungen aber nur vom Start weg implementieren, ein Nachrüsten ist oft kostspielig oder gar nicht mehr möglich.

Cloud statt Inseln

Als wesentlichste Daten einer Immobilie werden der CO₂-Verbrauch, der Kilowattstunden (kWh)-Verbrauch, das Abfallaufkommen, die Umwelteinflüsse auf die Mieterinnen und Mieter und der Wasserverbrauch definiert. Wichtig ist es, all diese Daten zentral administrieren zu können und die Kommunikation zwischen den Beteiligten zu optimieren.

Digitale Insellösungen sind daher nicht zielführend, eine Vernetzung ist angeraten. Idealerweise geschieht dies über eine sogenannte BIMcloud, in der gemeinschaftlich Modellprüfungen, Validierungen und Problemerkennungen möglich sind.

Nach der Bauphase kann diese Cloud mit allen enthaltenen Informationen an das Betriebsmanagement übergeben und von diesem nahtlos weitergeführt werden.

Überblick für Betreibende und Nutzende

Zu den Anforderungen an eine Immobilie zählt aber nicht nur deren werterhaltende und widerstandsfähige Ausrichtung, sondern auch Verbrauchseffizienz, wartungsarmer Betrieb und pflegeleichte Gestaltung.

Alle haustechnischen Anlagen sollten mit den erforderlichen Sensoren ausgestattet sein, um tagesaktuell und bis auf die kleinsten Ebenen heruntergebrochen einen Überblick über die Verbrauchsdaten zu gewährleisten.

Über Apps könnten auch die Endnutzerinnen und -nutzer Zugriff auf die Daten erhalten, um beispielsweise ihren persönlichen Energieverbrauch besser zu steuern.

Und schließlich: Natürlich dürfen einige Basis-Anforderungen an eine Immobilie aber trotz aller Digitalisierungsfortschritte nicht vergessen werden – von der einfachen Wartbarkeit bis zur Qualität der verwendeten Materialien.