Die Problematik von Mietvertragsformularen
27.06.2024
Autor/-in
Benjamin Hofmann
Kategorien
- Mieten
- Vermieten
Das Thema Mietvertragsformulare ist für viele Mieter und Vermieter von großer Bedeutung. Oft werden standardisierte Vertragsvorlagen verwendet, die nicht individuell auf die spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten der Mietparteien angepasst sind. Dies kann zu rechtlichen Unsicherheiten und im schlimmsten Fall zu Benachteiligungen führen. In diesem Blogbeitrag schaffen wir Transparenz und bieten Mietern als auch Vermietern eine Orientierungshilfe, um rechtssichere und faire Mietverträge abzuschließen.
Grundsätzliche Bestimmungen
Bestimmungen in Mietvertragsformularen, die ungewöhnliche Inhalte haben und von einem Vertragsteil (meistens Vermieter) verwendet werden, werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht zu rechnen brauchte.
Einseitige Formulierung
Mietverträge, die einseitig vorformuliert wurden, gelten als Vertragsformblatt. Solche einseitig vorformulierten, nicht für den Einzelfall ausgehandelten Vertragsklauseln führen zu einer Unterwerfungssituation des anderen Vertragspartners. Solche Mietvertragsformulare unterliegen sowohl einer Geltungskontrolle als auch einer Inhaltskontrolle.
- Geltungskontrolle: Überraschende Vertragsbestandteile werden nicht Vertragsinhalt.
- Inhaltskontrolle: Vertragliche Vereinbarungen zu Lasten einer Vertragspartei werden unwirksam.
Ein Mietvertragsformular liegt nicht vor, wenn der Mieter selbst den Mietvertrag vorgelegt hat oder beide Vertragspartner gemeinsam den Vertrag erstellt haben. Ob ein Mietvertragsformular vorliegt, hängt immer davon ab, ob eine Individualvereinbarung besteht oder nicht. Das ausgehandelte »Vertragsergebnis« stellt eine Individualvereinbarung dar und verhindert die Anwendbarkeit einer Geltungs- und Inhaltskontrolle.
Individualvereinbarung vs. Formblatt
Für die Qualifizierung eines Mietvertrages als Vertragsformblatt ist es nicht ausreichend, dass einzelne Vertragsbestimmungen erörtert oder bewusst gemacht wurden oder ein Vertragspartner über eine Bestimmung belehrt wird. Es muss erkennbar sein, dass der Verwender zur Änderung eines Textes bereit war. Ein bloßes Besprechen eines Formulartextes ist keine individuelle Vereinbarung, sondern ein vorformulierter Mietvertrag.
Auch Mietverträge, die unter Verwendung von auf den Einzelfall angepassten Textbausteinen erstellt werden, unterliegen einer Geltungs- und Inhaltskontrolle. Vervielfältigte Vertragstexte sind typische Fälle eines Mietvertragsabschlusses aufgrund eines Formblattes.
Prüfung von Mietvertragsformularen
Bei der Prüfung von Mietvertragsformularen nimmt der Richter zuerst die Geltungskontrolle vor, um zu prüfen, ob ein »Überraschungseffekt« vorliegt. Eine Gesamtbetrachtung des Mietvertrages ist notwendig, um zu prüfen, ob Vereinbarungen getroffen wurden, mit denen ein durchschnittlicher Mieter nicht rechnen konnte. Überraschungseffekte sollten durch eine transparente Gliederung vermieden werden.
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Bestimmungen im Mietvertrag
Wichtige Vertragsbestimmungen
Essenzielle Bestimmungen des Mietvertrages sollten unter entsprechenden Überschriften geregelt werden:
- Erhaltung des Mietgegenstandes: Hier sollten Vereinbarungen getroffen werden, die die Erhaltung des Mietgegenstandes betreffen.
- Höhe des Mietzinses: Klare Regelungen zur Höhe des Mietzinses sind notwendig.
- Mietvertragsdauer: Die Dauer des Mietvertrages muss eindeutig festgelegt sein.
Die Inhaltskontrolle ist der Geltungskontrolle nachgelagert. Das ABGB legt fest, dass eine Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiden Hauptleistungen festlegt und einen Teil gröblich benachteiligt, nichtig ist.
Ausgewogene Klauseln
Der Vertragserrichter muss möglichst ausgewogene, im Einzelfall begründete Klauseln schaffen und keine einseitig benachteiligenden Verpflichtungen einer Vertragspartei auferlegen. Die Judikatur hat wiederholt bestimmte Bestimmungen als gröblich benachteiligend eingestuft, wie z.B. nicht präzisierte Besichtigungsrechte des Vermieters oder generelle Haustierhaltungsverbote.
Wartung der Heiztherme
Bei der Vereinbarung einer jährlichen Wartung der Heiztherme ist auf die Wartungsbestimmungen des Herstellers zu achten. Eine Wartungspflicht sollte entsprechend den Wartungsintervallen des Herstellers vereinbart werden. Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten kann sich als gröblich benachteiligend erweisen.
Rückstellung der Wohnung
Die häufigsten rechtswidrigen Bestimmungen betreffen die Rückstellung der Wohnung:
- Bohrverbot: Einschränkt Mieter unzulässig.
- Ausmalverpflichtung: Bei normaler Benutzung nicht gerechtfertigt.
Eine Klausel, die verlangt, dass die Wohnung im exakt gleichen Zustand zurückgegeben wird, wie sie angemietet wurde, ist unwirksam. Es ist auch nicht zulässig, den Mieter vertraglich zur Ausmalung der Wohnung beim Auszug zu verpflichten.
Fazit
Bei Mietvertragsformularen ist besondere Vorsicht geboten. Gute Beratung ist immer empfehlenswert, um rechtswidrige Klauseln zu vermeiden.
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