Die Liegenschafts-Zwangs­ver­steigerung im Überblick

Exekution

Einen häufigen Fall der gerichtlichen Exekution stellt die Nichtrückzahlung Kredits dar. Ein hypothekarisch sichergestellter Kredit bedarf zur Realisierung der Zwangsversteigerung der betreffenden Liegenschaft.

Aber auch bei unbesicherten Forderungen stellt die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft ein Mittel, an das bei Durchsetzung der Forderung gedacht werden kann. Die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft ist für die Gläubigerin bzw. den Gläubiger (Forderungsberechtigten) aber oftmals mit einer Reihe von Problemen verbunden: 

• Das Exekutionsverfahren ist ein sehr kosten- und zeitintensives Verfahren, im Falle der Zwangsverwertung gibt es eine Vielzahl von Hindernissen zu beachten;
• die Schuldnerin bzw.  der Schuldner ist nur in den seltensten Fällen »kooperativ«
• und letztendlich ist der Verwertungserlös der Liegenschaft im Versteigerungsfall meist unter dem Marktpreis anzusetzen.

Grundsätzlich ist die Exekution die Durchsetzung von Rechten seitens der Gläubigerin bzw. des Gläubigers gegenüber der Schuldnerin bzw. dem Schuldner. Bevor Gläubiger*innen zu Gericht gehen können, um ihre Forderung einzuklagen, muss erst Zahlungsverzug bzw. Terminverlust eintreten. Bei einem Kredit z.B. tritt Terminverlust dann ein, wenn die Ratenzahlung nicht wie vereinbart eingehalten wurde. Ist das der Fall, so wird der Kredit »fällig gestellt«. Die Schuldnerin bzw. der Schuldner wird aufgefordert, den gesamten offenen Betrag innerhalb einer bestimmten Frist zu begleichen. Dass die Gläubiger*innen plötzlich den gesamten offenen Betrag haben wollen, obwohl nicht einmal die Raten bezahlt werden können, mag seltsam wirken, doch ist dies die Voraussetzung dafür, dass die Gläubiger*innen ihre Forderung gerichtlich einklagen können.

Nach der Fälligstellung wird die Forderung von den Gläubiger*innen meist einem Rechtsanwalt zur Klage übergeben. Die Gläubiger*innen können die Klage aber auch selbst betreiben. Zur schnelleren Erledigung wurde für Klagen, die auf Zahlung eines Geldbetrages bis zu € 30.000,– gerichtet sind, das sog. Mahnverfahren geschaffen. Es wird dadurch auf einfache und schnelle Art ein Exekutionstitel erlangt. Zunächst müssen die Gläubiger*innen beim zuständigen Bezirksgericht die Klage einbringen, aufgrund derer das Gericht einen bedingten Zahlungsbefehl erlässt, welcher dem Beklagten zugestellt wird. Die beklagte Person kann diesen Zahlungsbefehl außer Kraft setzen, indem sie binnen bestimmter Frist einen Einspruch bei Gericht einbringt.

Der Einspruch bewirkt, dass das ordentliche Verfahren eingeleitet wird. Wird kein Einspruch erhoben, wird der Zahlungsbefehl rechtskräftig und die Klägerin bzw. der Kläger kann aufgrund dieses Titels gegen den Beklagten mit Exekution vorgehen. Beläuft sich die Forderung auf über € 30.000,–, muss die Klage beim örtlich zuständigen Landesgericht eingebracht werden. Die beklagte Person erhält die Möglichkeit, binnen einer vom Gericht bestimmten Frist eine Klagebeantwortung zu erstatten. Sollte dies nicht zeitgerecht geschehen, so kann die Klägerin bzw. der Kläger ein Versäumungsurteil beantragen. Gegen dieses Versäumungsurteil kann die beklagte Person noch binnen 14 Tage nach Zustellung Widerspruch erheben, ansonsten wird das Versäumungsurteil rechtskräftig und es kann Exekution gegen das Vermögen der Schuldnerin bzw. des Schuldners geführt werden, falls nicht bezahlt wird.

Was ist der Exekutionstitel?

Die betreibende Partei benötigt zur Exekution einen Exekutionstitel. Er ist die rechtliche Grundlage für die Bewilligung und Durchführung von gerichtlichen Pfändungen. Die Exekutionstitel sind in der Exekutionsordnung aufgezählt.

Es sind dies zum Beispiel Urteile und Beschlüsse von Zivilgerichten, Zahlungsbefehle, Entscheidungen von Verwaltungsbehörden, Prozessvergleiche, Schiedssprüche, vollstreckbare Notariatsakte, usw.

Wie läuft das Exekutionsverfahren ab?

Das Exekutionsverfahren ist in der Exekutionsordnung geregelt und umfasst zwei Stufen:

• Das Bewilligungsverfahren
• Den Exekutionsvollzug

Die Parteien im Exekutionsverfahren heißen betreibende Parteien, also Gläubiger*innen und verpflichtete Partei (Schuldner*innen). Sachlich zuständig für das Exekutionsverfahren sind die Bezirksgerichte. Die örtliche Zuständigkeit hängt von Exekutionsobjekt, Vollzugsort bzw. Wohnsitz des Verpflichteten ab.

Eingeleitet wird das Exekutionsverfahren durch einen (schriftlichen oder mündlichen) Exekutionsantrag der betreibenden Gläubigerin bzw. des betreibenden Gläubigers. Über den Exekutionsantrag wird in der Regel allein aufgrund der Aktenlage (also des Antrags) ohne Anhörung des Verpflichteten mit Beschluss (Exekutionsbewilligungsbeschluss) entschieden. Der Vollzug der Exekution erfolgt sofort, ohne dass die Rechtskraft und die Zustellung der Exekutionsbewilligung an den Verpflichteten abgewartet werden muss. Die bzw. der Verpflichtete erfährt daher von der Bewilligung der Exekution häufig erst nach Beginn des Vollzugs (der Überraschungseffekt soll genützt werden), etwa durch Zustellung des Bewilligungsbeschlusses durch den Gerichtsvollzieher.

Das Rechtsmittel gegen Entscheidungen im Exekutionsverfahren nennt man Rekurs. Der Rekurs ist einseitig und innerhalb der Frist von 14 Tagen zu erheben. Daneben kann der bzw. dem Verpflichteten ein Einspruch (besonders im vereinfachten Bewilligungsverfahren), in einigen Fällen ein Widerspruch, vor allem aber die sog. »exekutionsrechtliche Klage« zustehen.

Diese zu behandelnden Klagen dienen zur nachträglichen Gewährung des Rechts auf Gehör für alle Verfahrensbeteiligte und zielen im Erfolgsfall auf die Einstellung des Vollstreckungsverfahrens ab. Zur Befriedigung einer vollstreckbaren Geldforderung können entweder bewegliche körperliche Sachen (Fahrnisse), unbewegliche Sachen (Liegenschaften) oder Forderungen (Forderungsexekution) bzw. »sonstige vermögenswerte Rechte« exekutiert werden.

Die Liegenschaftsexekution

Zur Exekution von Liegenschaften stehen drei Exekutionsmittel zur Verfügung:

• Die zwangsweise Pfandrechtsbegründung
• Die Zwangsverwaltung
• Die Zwangsversteigerung

Wir wollen uns mit der Zwangsversteigerung näher beschäftigen.

Bei der Zwangsversteigerung soll die Forderung aus dem Erlös der Verwertung (Verkauf) einer Liegenschaft der bzw. des Verpflichteten getilgt werden.

Mit der Exekutionsbewilligung wird die Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens im Grundbuch (Lastenblatt) angeordnet. Für die Einleitung des Versteigerungsverfahrens muss die Forderung (noch) nicht pfandrechtlich sichergestellt sein, die betreibende Gläubigerin bzw. der betreibende Gläubiger erwirbt im Rang der Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens ein Befriedigungsrecht, jedoch gehen Gläubiger*innen, die bereits früher dingliche Rechte an der Liegenschaft erworben haben (z.B. Hypothekargläubiger*innen) der betreibenden Gläubigerin bzw. dem betreibenden Gläubiger im Rang vor.

Wird die Zwangsversteigerung eingestellt, kann das Befriedigungsrecht in ein zwangsweises Pfandrecht umgewandelt werden. Ab dem Zeitpunkt der Anmerkung der Einleitung des Versteigerungsverfahrens sind alle Rechtshandlungen der bzw. des Verpflichteten, die die in Exekution gezogene Liegenschaft sowie deren Zubehör betreffen und die nicht zur ordentlichen Verwaltung gehören, den Gläubiger*innen und der Ersteherin bzw. dem Ersteher gegenüber unwirksam.

Die Zwangsversteigerung kann nur

• auf eine Liegenschaft (einen ganzen Grundbuchskörper),
• oder auf einen (ideellen) Anteil,
• auf eine unverbücherte Liegenschaft (außerbücherliches Eigentum),
• auf ein Superädifikat oder
• auf ein Baurecht geführt werden.

Wichtig bei einer Zwangsversteigerung ist der Schätzwert

Der Schätzwert dient als Grundlage für die Bestimmung der Höhe des Vadiums, für die Berechnung des geringsten Gebots und, ob ein Überbot zulässig ist.

Der Schätzwert wird der bzw. dem Verpflichteten, der betreibenden Gläubigerin bzw. dem betreibenden Gläubiger sowie allen Personen, für die auf der Liegenschaft dingliche Rechte und Lasten begründet sind, bekannt gegeben. Diese können dann binnen einer festgesetzten Frist Einwendungen gegen das Gutachten erheben. Je nach den Einwendungen hat das Gericht die sich ergebenden Veranlassungen zu treffen und danach allenfalls Ergänzungen, Richtigstellungen und Verbesserungen des Schätzungsgutachtens zu veranlassen.

Eine Überprüfung des Schätzwertes ist im Rechtsmittelweg nicht möglich, was zweifellos der beabsichtigten Verfahrensbeschleunigung dient (Verfahrensverzögerungen wurden durch den Wegfall der Anfechtungsmöglichkeit des Gutachtens bekämpft).

Was können Gläubiger*innen tun?

Gläubiger*innen sollten so früh wie möglich ein vollstreckbares Pfandrecht an der Liegenschaft verbüchern lassen.

Aber Achtung: Für Mietverträge (egal, ob sie verbüchert sind oder nicht) gilt, dass alle Mietverträge (im Voll und Teilanwendungsbereich des MRG), die die bzw. der Verpflichtete vor Einleitung des Versteigerungsverfahrens abgeschlossen hat, weiterhin wirksam bleiben. Mietverträge, die auch erst kurz vor Versteigerung bekannt werden können, stellen ein hohes Risiko dar, (Entwertung der Liegenschaft) deren Rechtsgültigkeit vor der Versteigerung geklärt werden muss. Besonders in Fällen eines mündlichen Mietvertragsabschlusses kann der Nachweis der Ungültigkeit für die Gläubigerin bzw. den Gläubiger problematisch sein.

Versteigerungsbedingungen bei einer Zwangsversteigerung

Die Versteigerung erfolgt nach den im Gesetz festgesetzten Bedingungen. Daneben können innerhalb bestimmter Grenzen Änderung einzelner Bedingungen vorgenommen werden.

Und zwar:

• Die Übernahme von Lasten
• Ein höherer Betrag als das geringste Gebot (normalerweise ist das geringste Gebot der halbe Schätzwert)
• Änderungen des Versteigerungsgegenstandes (Filetierung oder Versteigerung im Package …)

Was ist ein Versteigerungs-Edikt?

Das Gericht hat den Versteigerungstermin nach Ablauf der Einwendungsfrist gegen den Schätzwert durch Erlass eines Versteigerungsedikts festzusetzen. Er ist auf ein bis zwei Monate hinaus anzuberaumen. Das Edikt muss mindestens ein Monat vor dem Termin in die Ediktedatei aufgenommen sein. Zwischen der Exekutionsbewilligung und der Versteigerung muss ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegen.

Das Versteigerungsedikt enthält den Versteigerungstermin und weitere wichtige Angaben, wie die Bezeichnung der Liegenschaft samt Zubehör, die Angabe des Schätzwertes, die Grundstücksgröße, die Höhe des Vadiums und des geringsten Gebotes. Im Anhang zum Versteigerungsedikt befinden sich eine Kurzfassung des Schätzungsgutachtens samt einem Lageplan, bei Gebäuden auch ein Grundriss sowie Fotos. Das Versteigerungsedikt ist öffentlich bekanntzumachen.

Wie läuft eine Versteigerung ab?

Die Versteigerung wird von einer Richterin bzw. einem Richter üblicherweise bei Gericht abgehalten und beginnt mit Bekanntgaben (insb. inwieweit von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen abgewichen wird) und Aufklärungen (über Befragen der Interessent*innen).

Dann wird zum Bieten aufgefordert und die Versteigerung solange fortgesetzt, als höhere Anbote abgegeben werden. Wenn dann, nach einer zweimaligen Aufforderung kein höheres Anbot mehr abgegeben wird, ist der Meistbietende zum Erlag des Vadiums aufzufordern (Ausschluss von Scherzbieter*innen) und es ist, sobald er das Vadium auch tatsächlich erlegt hat, die Versteigerung zu schließen.

Die Anwesenden werden über die Möglichkeit, gegen die Erteilung des Zuschlags Widerspruch zu erheben, belehrt und befragt, ob und gegebenenfalls aus welchen Gründen sie Widerspruch erheben. Erfolgt kein Widerspruch, wird die Erteilung des Zuschlags verkündet. Durch den Zuschlag erwirbt der Ersteher das Eigentum an der versteigerten Liegenschaft.

Der Übergang der Erträge, der Gefahr, der Nutzungen und der Lasten tritt mit dem Tag der Erteilung des Zuschlags ein. Mit diesem Tag trifft jeder Schaden, der auf der Liegenschaft auftritt, die Ersteherin bzw. den Ersteher. Sie bzw. er hat die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Lasten, vor allem Steuern und öffentlichen Abgaben zu tragen, sowie die in Anrechnung auf das Meistbot übernommenen Schulden (Kredite …) zu verzinsen.

Die Erteilung des Zuschlags wird innerhalb von 8 Tagen nach dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht. In dieser Bekanntmachung der Zuschlagserteilung ist die Höhe des erzielten Meistbots anzugeben. Ist ein Überbot zulässig, ist auch die Abgabefrist und der Mindestbetrag des zulässigen Überbots öffentlich bekannt zu machen.

Schließlich wird die Erteilung des Zuschlags auch im Grundbuch angemerkt. Diese Anmerkung hat zur Folge, dass weitere Eintragungen gegen die bisherige Eigentümerin bzw. den bisherigen Eigentümer nur für den Fall ein Recht bewirken, dass die Versteigerung für unwirksam erklärt wird. Eintragungen gegen die Ersteherin bzw. den Ersteher sind aber erst dann zulässig, wenn sein Eigentumsrecht einverleibt ist.

Die Rechtskraft des Zuschlag-Beschlusses erwächst nach Ablauf der Rekursfrist und das Meistbot ist binnen zwei Monaten ab Rechtskraft der Zuschlags bei Gericht bar zu erlegen. Die Ersteherin bzw. der Ersteher hat das Meistbot vom Tag der Erteilung des Zuschlags bis zum Erlag mit 4% zu verzinsen und diese Zinsen mit dem Meistbot zeitgleich zu erlegen.

Was ist ein Überbot?

Beträgt das Meistbot weniger als drei Viertel des Schätzwerts, kann die Versteigerung dadurch nachträglich unwirksam gemacht werden, dass innerhalb von 14 Tagen ab öffentlicher Bekanntmachung des Zuschlags beim Exekutionsgericht ein Überbot gestellt wird, welches das Meistbot um mindestens ein Viertel übersteigt.

Die Ersteherin bzw. der Ersteher wird von jedem Überbot verständigt. Die Ersteherin bzw. der Ersteher kann die Überbote dadurch entkräften, dass er innerhalb von drei Tagen, nachdem ihr bzw. ihm das letzte rechtzeitig eingelangte Überbot mitgeteilt wurde, ihr bzw. sein Meistbot auf den Betrag des höchsten Überbots erhöht. Damit sind sämtliche Überbote zurückzuweisen.

Erhöht die Ersteherin bzw. der Ersteher das Meistbot nicht auf den Betrag des höchsten Überbots, hat das Gericht die Überbieterin bzw. den Überbieter, dessen Angebot angenommen werden soll, zum Erlag der angebotenen Sicherheitsleistung oder zum Nachweis des notariellen Erlags der Sicherheitsleistung aufzufordern. Erwächst die Annahme des Überbots in Rechtskraft, verliert die frühere Versteigerung ihre Wirksamkeit. Das Gericht hat von Amts wegen den früheren Zuschlag aufzuheben und der Überbieterin bzw. dem Überbieter den Zuschlag zu erteilen.

Conclusio

Bei der Zwangsversteigerung soll die ausstehende Forderung aus dem Erlös der Verwertung (Verkauf) einer Liegenschaft des Schuldners getilgt werden. Grundsätzlich sollte durch die Zwangsversteigerung der Liegenschaft die Forderung (inklusive aller Nebenkosten des Verfahrens, etc.) der Gläubigerin bzw. des Gläubigers befriedigt werden können.

Auch wird durch die Zwangsversteigerung, nach Expertenmeinung, aktuell oft ein Marktpreis erzielt, fast wie im Freihandverkauf.