Die Immobilien-Leibrente – ein Revival nach dem Motto »Alt, aber gut!«

Den Immobilienerwerb als Teil der Altersvorsorge einzuplanen ist eine kluge Entscheidung. Die eigene Immobilie im Alter zu verrenten ist genial.

Die Immobilienleibrente ermöglicht Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern den Wert ihrer Immobilie in eine lebenslange (Zusatz-) Rente umzuwandeln. Bei Abschluss des Leibrentenvertrages geht die Immobilie in das Eigentum der Erwerberin oder des Erwerbers (Leibrentengebers) über. Meistens wird ein lebenslanges grundbuchgesichertes und notariell beurkundetes Wohnrecht vereinbart. Eine interessante Vorgangsweise – der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente.

Sowohl für die Verkaufspartei, die dadurch genügend Geldmittel für den wohlverdienten Ruhestand bekommt, als auch für die Kaufpartei, die den Kaufpreis nicht auf einmal bezahlen muss und vermeintlich günstig an eine Immobilie kommt.

Heißt einfach:
Leibrente bedeutet nichts anderes, als dass die Kaufpartei die Immobilie statt in einer Summe in gleichbleibenden Raten bezahlt, wobei sie die Nutzung sofort oder zu einem bestimmten Zeitpunkt erhält.

Für den »Lebensabend« alles zu regeln, beschäftigt viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer. Die meisten Menschen wollen rechtzeitig ein sorgenfreies Leben in der Pension planen. Doch der Plan vom sorgenfreien Leben will exakt und rechtssicher festgelegt werden. Das ist gar nicht so leicht.

Leben im Alter ist oft teurer als erwartet

Viele Seniorinnen und Senioren unterschätzen die Kosten, die im Alter auf sie zukommen. Denn das Leben im Ruhestand ist oft teurer, als man sich das in jungen Jahren vorstellt. Unerwartete Ausgaben etwa für Instandhaltungen des Hauses, medizinische Behandlungen oder eine Pflegekraft werden nicht ausreichend eingeschätzt. Daher gilt gerade für Seniorinnen und Senioren, die im eigenen Heim bleiben möchten, rechtzeitig und professionell zu planen.

Leider verfügen viele Seniorinnen und Senioren mit Immobilienvermögen meistens über wenig weiteres liquides Vermögen. Man hat jahrelang alle verfügbaren Finanzmittel in die eigenen vier Wände gesteckt und daher kaum viel Geld zur Seite legen können. Man ist zwar vermögend, aber das ganze Vermögen ist im Eigenheim oder in der Wohnung gebunden.

Es geht jetzt um die Mobilisierung dieses gebundenen Vermögens. Den Kindern ist oft nicht bewusst, in welcher finanziellen Situation sich ihre Eltern im Alter befinden, denn in vielen Familien ist das Thema Geld leider tabu.

Der tiefere Sinn einer Leibrente

Der Grundgedanke bei diesem Konstrukt darf nicht außer Acht gelassen werden: Ältere Menschen wollen vorhandenes Kapital flüssig machen (liquidieren), um mehr finanziellen Spielraum zu erhalten. Gleichzeitig bietet die Leibrente die Möglichkeit, Verantwortung und Verpflichtungen abzugeben.

Das Leitmotiv der Kaufpartei ist in aller Regel die Finanzierung einer Immobilie, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Das kommt beispielsweise bei Personen vor, die selbst schon ein gewisses Alter erreicht haben, ab dem eine langfristige Finanzierung schwierig zu bekommen ist. Ein anderer Fall findet sich bei Menschen, die über ein recht hohes monatliches Einkommen verfügen, aber keine nennenswerten Rücklagen gebildet haben. Oder auch bei Personen, die die Bankzinsen umgehen möchten.

Die Leibrente ist in Österreich ein altes, aber leider etwas in Vergessenheit geratenes Prinzip. Allerdings ändert sich das zusehends. Seniorinnen und Senioren hinterfragen immer häufiger, ob sie das gebundene Kapital vererben oder doch lieber selbst verwenden wollen. Manche unserer älteren Menschen haben keine Erbinnen oder Erben. Für sie fällt die Entscheidung wesentlich leichter, denn die Alternative würde bedeuten, das hart erarbeitete Eigenheim fällt dem Staat zu und es hat keiner etwas davon.

Leibrente in der Familie oder wie die Immobilie in der Familie bleibt

Da gibt es etwa die Schenkung gegen Wohnrecht, Fruchtgenussrecht oder Rente. Soll das Eigentum erst im Todesfall übergehen, lässt sich das per Erbvertrag regeln, insbesondere, wenn die spätere Erbin oder der spätere Erbe schon vorab Leistungen erbringen soll. Wenn die Eigentümerschaft darüber nachdenken, zu Lebzeiten ihr Haus bzw. ihre Eigentumswohnung zu übertragen, möchten viele den Zugriff auf die Immobilie nicht komplett verlieren. Da gibt es z.B. das Wohnrecht, das Fruchtgenussrecht oder auch die Leibrente.

Was ist eine Leibrente?

Eine Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung, die bis zu einem bestimmten Ereignis –üblicherweise bis zum Tod der Empfängerin oder des Empfängers der Rente – gezahlt wird.

Die rechtliche Grundlage – das ABGB

Laut ABGB (§ 1284 ABGB, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) ist ein Leibrentenvertrag, wenn jemanden für Geld oder gegen eine für Geld geschätzte Sache auf die Lebensdauer einer gewissen Person eine bestimmte jährliche Entrichtung versprochen wird. Leibrentenverträge sind per Definition sogenannte Glücksverträge.

Was sind Glücksverträge?

§ 1267 ABGB gibt eine Legaldefinition des Glücksvertrags: »Ein Vertrag, wodurch die Haftung eines noch ungewissen Vorteiles versprochen und angenommen wird, ist ein Glücksvertrag«.

Satz 2 fügt hinzu, dass Glücksverträge entweder zu den entgeltlichen oder unentgeltlichen Geschäften zählen, »je nachdem etwas dagegen versprochen wird oder nicht«. Unentgeltliche Glücksverträge sind die unentgeltliche Ausspielung und die einseitige Wette.

Nochmals:

§ 1269 ABGB zählt die »Arten der Glücksverträge« auf.

Es sind dies: 

• Wette
• Spiel
• »Alle über gehoffte Rechte, oder über künftige noch unbestimmte Sachen errichtete Kauf- und andere Verträge«. Hier werden Hoffnungskauf und Erbschaftskauf behandelt.
• Die Leibrenten
• Die gesellschaftlichen Versorgungsanstalten
• Die Versicherungsverträge und die Bodmerei- und Seeassekuranzen.

Der Leibrentenvertrag

Gerade in einer Zeit, in der die staatlichen Sozialleistungen immer mehr zurückgehen, stellt die bei der Leibrente vereinbarte regelmäßige Zahlung eine interessante Zusatzpension dar – aber Vorsicht: Da die Vereinbarung einen langen Zeitraum umfasst, tut die Verkaufspartei gut daran, sich gründlich abzusichern.

Selbst bei bester Bonität der Kaufpartei sollte für den Fall, dass die Käuferin oder der Käufer in Insolvenz gerät, Vorsorge getroffen werden. Diese Absicherung kann z.B. durch Eintragung eines Pfandrechtes für die wiederkehrenden Zahlungen im Grundbuch erfolgen. Die steuerlichen Rechtsfolgen eines Leibrentenvertrages sind unbedingt vor Abschluss genau zu prüfen.

Ein Leibrentenvertrag oder Leibrentenkaufvertrag kann anstatt eines herkömmlichen Kaufvertrages zwischen der Kaufpartei und der Verkaufspartei abgeschlossen werden. Die Käuferin oder der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Leibrente und erwirbt im Gegenzug das Eigentum am Kaufgegenstand.

Leibrenten

Als Leibrente wird eine Rente bezeichnet, die auf das Leben einer Person abgestellt ist. Zur Bewertung dient der Barwert, der die Summe aller zukünftigen Zahlungen abgezinst (diskontiert) auf den Bewertungsstichtag darstellt. Für die Berechnung ist die Höhe der Rente, das Alter und das Geschlecht der berechtigten Person und die Zahlungsbedingungen zu erheben.

Für die Bewertung der Leibrenten wird die in den statistischen Nachrichten der Statistik Austria veröffentlichte Sterbetafel für Österreich herangezogen.

Vorteile und Nachteile für die Verkaufspartei

In den heutigen Zeiten, wo die Altersarmut eine immer größere Rolle spielt und die Finanzlage oft problematisch aussieht, ist der Verkauf auf Leibrente eine interessante Option, um sein Einkommen bzw. die Pension aufzubessern. Und das ohne, dass man zu Lebzeiten die eigenen vier Wände verlassen muss.

Die Käuferin oder der Käufer muss liquid sein, die regelmäßigen Zahlungen sollten, z. B. durch die Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch oder die Vorlage einer Bankgarantie, abgesichert sein. Auch empfehlen Expertinnen und Experten beim Verkauf auf Leibrente die Vereinbarung einer Wertsicherung bzw. Verzinsung, die an den Verbraucherpreisindex angelehnt ist. Steigen also die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Höhe der Leibrentenzahlungen, da man sonst schnell ein »Verlustgeschäft« hat.

Vorteile und Nachteile für die Kaufpartei

Größter Vorteil für die Käuferinnen oder Käufer ist die Tatsache, dass eine Immobilie ohne große Einmalzahlung erworben wird. Kredit & Co ist also nicht nötig. Gut und schlecht zugleich ist, dass man als Käuferin oder Käufer nicht weiß, wie lange die Rentenzahlung andauern wird. Mit »Glück« verstirbt die Eigentümerin oder der Eigentümer rasch und man hat nur wenige Raten bezahlen müssen, bei »Pech« zahlt man noch jahrzehntelang für eine Immobilie und erreicht im Endeffekt vielleicht eine Summe, die eine sofortige Zahlung (auch mit Zinsen für eine Bankfinanzierung) sogar übersteigt.

Im für die Käuferinnen oder Käufer ungünstigsten Fall übersteigt die Summe der getätigten Zahlungen am Ende sogar den Wert der Immobilie. Wie schon gesagt, ein Leibrentenvertrag ist eben ein Glückspielvertrag!

Zusammengefasst heißt das

Aus der Sicht der Kaufpartei ist der Leibrentenkauf eine interessante Variante. Verlockend ist dabei natürlich die Tatsache, dass anstatt einer großen Geldsumme regelmäßig wiederkehrend nur ein verhältnismäßig geringer Betrag zu zahlen ist. Die Zeitdauer der Leibrentenzahlung ist jedoch völlig ungewiss und sollte daher bei der grundsätzlichen Kalkulation als sehr lange angenommen werden.

Hat die Kaufpartei keine große Geldsumme zur Verfügung, beziehungsweise müsste sie diese zum größten Teil durch eine Bank finanzieren, ist die Leibrentenzahlung besonders interessant, so die Leibrente nicht zu hoch ist.

Die Leibrentenzahlung erspart der Käuferin oder dem Käufer die Zinsen, die durch die Bankfinanzierung anfallen würden, wenn der Kaufpreis auf einmal bezahlt werden müsste. Andererseits kann durch eine überlange Lebensdauer der Verkäuferin oder des Verkäufers durch die vielen Leibrentenzahlungen letztendlich eine Summe entstehen, die über diese Zinsen hinausgeht, ja sogar den tatsächlichen Wert des gekauften Gebäudes übersteigt.

Wie auch beim Aushandeln des Kaufpreises (beim normalen Kaufvertrag) kommt daher dem Aushandeln der Höhe der wiederkehrenden Leibrente ganz besondere Bedeutung zu. Nur wenn diese Höhe sowohl für die Kaufpartei als auch für die Verkaufspartei interessant ist, ist der Leibrentenkauf eine echte Alternative zum normalen Kauf.

Tipp aus der Praxis

Gut verhandeln auf beiden Seiten! Nur wenn die Höhe der Leibrente für beide Parteien interessant und sinnstiftend ist, ist der Kauf auf Leibrente eine echte Alternative zum normalen Kauf. Unbedingt professionelle Beratung in Anspruch nehmen!