Richtwert­miet­zins-Anpassung: Kommt die Mietpreis­bremse?

Historische Daten und letzte Erhöhungen

Hintergrund der Einführung des Richtwertmietzinses war zum einen die Regulierung des Immobilienmarkts und um zum anderen die Senkung der hohen Mieten in den Altbauten.

Der Richtwertmietzins legt einen maximal zulässigen Höchstwert pro m² in einer Altbau-Wohnung fest, sofern bestimmte Kriterien erfüllt werden:

• Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (MRG)
• Das Wohngebäude wurde vor 01. Juli 1953 erbaut
• Es handelt sich um eine mietrechtliche Normwohnung (maximal 130 m², brauchbarer Zustand, Heizung etc.)

Der Richtwertmietzins wird bei Wohnungen bis zu 130 m² angewendet (Quelle: DerStandard).

Zusätzliche Faktoren, welche die Miete beeinflussen können, sind die Lage, Außenbereiche, der Zustand des Wohnhauses und eine eventuelle Möblierung. Hierfür können sogenannte Zuschläge berechnet werden. Mögliche Abschläge können aufgrund von fehlenden Sanitäranlagen in der Wohnung, Lärmbelästigung, unbrauchbarer Flächen oder wegen eines nicht vorhandenen Kellers namhaft gemacht werden. Wird der Mietvertrag mit einer Befristung vereinbart, so muss ein Abschlag in der Höhe von 25% eingehalten werden.

Richtwertmieten sind gesetzlich an die Inflation gekoppelt und werden daher alle zwei Jahre per 01. April angepasst, wenn die Teuerung über 3% liegt (Quelle: Rechtsinformationssystem des Bundes).

Die letzten Erhöhungen

Die letzte Erhöhung der Richtwertmieten war am 01. April 2019. Die Richtwertmieten wurde um 3,01% erhöht. Im Jahr 2021 fand aufgrund der COVID-19-Pandemie keine Erhöhung der Richtwertmieten statt (Quelle: vienna.at). Somit wurde die Erhöhung der Richtwertmieten auf das Jahr 2022 verschoben. Die Regierung entschied allerdings, eine weitere finanzielle Belastung zu verhindern und somit die Anpassung nochmals auszusetzen. Dies sollte vor allem Familien in der bereits schwierigen finanziellen Situation entlasten.

Am 23. Februar 2022 begann der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine, welcher einen großen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage in Österreich hatte. Zwischenzeitlich stieg auch die Inflation auf über 10% (Quelle: Statista). Die Inflationsrate für das Jahr 2022 lag laut Statistik Austria bei 8,6%, dies ist somit ein enormer Anstieg gegenüber der Inflationsrate von 2,8% aus dem Jahr 2021. Am 01. April 2022 wurden die Richtwertmieten um 5,85% erhöht. Nach der Erhöhung wurde von der Regierung verlautbart, dass die nächste Erhöhung 2023 erfolgt. Danach findet die Erhöhung wieder im Zwei-Jahres-Takt statt. Aufgrund der hohen Inflationsrate forderten bereits Ende 2022 die ersten Stimmen eine Aussetzung der anstehenden Richtwertmietanpassungen per 01. April 2023.

In Zeiten von allgemein stark steigenden Kosten – nicht nur im Bereich Wohnen und Energie, sondern auch bei Lebensmitteln und täglichen Ausgaben – sind Mieterhöhungen generell ein problematischer Faktor. Zudem trifft die Teuerung Haushalte mit niedrigem Einkommen laut Momentum Institut wesentlich stärker (Quelle: Wiener Zeitung).

Forderung der Aussetzung 2023

Die bevorstehende Anpassung der Richtwertmieten beträgt 8,6%. Dies sorgt wie erwartet für eine politische Debatte. Die SPÖ forderte gar die Aussetzung der Inflationsanpassung der Richtwertmieten, der Kategoriebeiträge und weiterer mietrechtlicher Beträge für die nächsten drei Jahre – somit bis 2026. Zusätzlich wird gefordert, den Maximalwert der Erhöhung auf zwei Prozent zu begrenzen (Quelle: Parlamentskorrespondenz Nr.9).

Mietpreisbremse in anderen Ländern

Mietpreisbremse Deutschland 2015

Am 01. Juni 2015 führte Deutschland die Mietpreisbremse ein. Sohin wurde eine Regelung eingeführt, mit welcher es nicht mehr möglich war, zu Wucherpreise zu vermieten. Nun wurde per Gesetz ortsübliche Mieten vorgeschrieben. Der Gesetzgeber wollte hiermit bezahlbares Wohnen möglich machen. Durch die Regulierung des Anstiegs der Mietpreise greift die Mietpreisbremse stark in den Markt ein. Die Mietpreisbremse kommt bei Neu- oder Wiedervermietungen in Deutschland zum Einsatz. Sie sieht vor, dass maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden darf. Jedoch sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen von dieser Regelung ausgenommen.

Bei bestehenden Mietverhältnissen kann die Vermieterin bzw. der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Begrenzt ist eine Mieterhöhung jedoch in der der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese kann durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden. In der deutschen Politik ist sowohl die Mietpreisbremse für Bestandsmietverhältnisse als auch für die Neuvermietungen umstritten. Diese wird oftmals als Hemmnis für Investitionen in den Wohnungsbau angesehen (Quelle: Haufe).

Mietpreisbremse Spanien 2022

In Spanien gilt seit knapp einem Jahr die zweiprozentige Mietpreisbremse. Ein Rückgang von 20 Prozent an Mietimmobilien waren die Folge der Einführung, sagt der spanische Immobilienverband Aepsi. Hintergrund dürften die geringen Renditen für die Unternehmen sein, da die gedeckelten Mieteinnahmen entsprechende Auswirkungen auf die Renditen haben. Ebenso ist der Anreiz für Investitionen gesunken, da diese nicht auf die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden können. Sohin kam es, dass die Unternehmerinnen und Unternehmer weniger Wohnungen bauten (Quelle: falter.at).

Mietpreisbremse Österreich 2023?

Seit einigen Jahren wird die Einführung einer Mietpreisbremse nach dem deutschen Prinzip bei den österreichischen Politikerinnen und Politikern diskutiert und Gespräche für eine Einführung geführt. Die Mietpreisbremse soll gesetzlich den Anstieg der Mietpreise regulieren. Gefordert wird, dass die Vermietenden sich an den ortsüblichen Preisen orientieren müssen und die Mietpreise nur um einen kleinen Prozentsatz erhöhen dürfen. Diese Regelung soll jedoch nur in den belasteten Regionen – Ballungszentren mit Wohnungsknappheit – und für bereits sehr hohe Mietpreise für eine Regulierung sorgen. In den bekanntesten Ballungszentren – Salzburg, Wien und Innsbruck – ist die Wohnsituation bereits angespannt. Durch die Mietpreisbremse würden die Mieten in diesen Ballungsräumen um maximal zehn Prozent über den normalen Mietspiegel angehoben werden.

Entsprechend gibt es einige Stimmen, die die Einführung der Mietpreisbremse als negativen Effekt auf den Wohnungsmarkt sehen. Die österreichische Wirtschaftskammer sorgt sich um das Wohlbefinden der Vermietenden in Österreich. Mit der Einführung der Mietpreisbremse werden die bereits vorhandenen Auflagen erweitert und sohin die Vermietenden zusätzlich belastet. Derzeit müssen Vermietende bereits für die Modernisierung und Reparaturen in der Wohnung aufkommen. Sofern eine Mietpreisbremse aktiv ist, kann die Vermieterin bzw. der Vermieter die Miete nicht entsprechend anheben (Quelle: finanz.at).

Sohin hat eine Mietpreisbremse einen großen Einfluss auf die Investitionstätigkeit der Vermieterinnen und Vermieter und stellt somit einen Nachteil für sie, aber auch für die Mietparteien dar.

Politischer Konflikt – Einführung der Mietpreisbremse

Zu Beginn wirkte es so, als ob die Einigung zur Einführung der Mietpreisbremse bereits besiegelt sei. Bereits Anfang Februar deutete Finanzminister Magnus Brunner an, dass eine Erleichterung für die Mieterinnen und Mieter eingeführt werden soll. Um die bevorstehende Erhöhung im April noch rechtzeitig abzuwenden, hätte per 01.03.2023 eine gesetzliche Änderung beschlossen sein müssen. Die Änderung hätte auch zuvor im Bautenausschuss oder im Plenum angekündigt werden müssen – was nicht geschah. Die beiden regierenden Parteien standen in einigen Punkten bereits kurz vor der Einigung. So war man sich bereits einig, dass man die Anpassung über mehrere Jahre aufgeteilt vornehmen müsse. Außerdem war bereits vereinbart, dass Vermieterinnen und Vermieter steuerliche Begünstigungen für thermische Sanierungen und für einen Heizkesseltausch erhalten würden. So wäre auch ein ökologischer Lenkungseffekt beinhaltet gewesen.

Jedoch kam es aufgrund der fehlenden Einigung nicht zu der Einführung der Mietpreisbremse. Gründe dafür waren die fehlende Festlegung jener Bereiche, in denen der Marktpreis reguliert werden sollte und die Forderung zur Einführung eines Freibetrags. Zusätzlich befinden sich rund drei Viertel der Wohnungen mit Richtwertmieten in Wien. Sohin würden nur die Wienerinnen und Wiener von einem eingeführten Mietpreisdeckel profitieren.

Wifo-Chef Gabriel Felbermayr twitterte am Freitag, 24.02.2023: »Die Aufteilung der Erhöhung der Richtwertmieten auf drei Jahre wäre eine sinnvolle Lösung in einer höchst schwierigen Situation. Grundsteuer und Grunderwerbssteuer gehören reformiert. Aber im Rahmen des Finanzausgleichs und als Teil eines Pakets.« (Quelle. Kurier)

Forderung nach einer Mietrechtsreform

Der Ruf nach einer grundlegenden Reform des Mietrechts in Österreich wird immer lauter. Gemäß dem Wifo-Experten Klien wird seit knapp 20 Jahren darüber gesprochen, das Mietrechtsgesetz zu novellieren oder komplett zu erneuern.

Ebenso stellte die zuständige Justizministerin, Frau Alma Zadic, fest, dass das Mietrecht reformbedürftig ist. Doch die einzigen Veränderungen bisher waren Neuregelungen der Erhaltungspflichten, Stichwort Thermensanierungen (Quelle: DerStandard).

Eventuell ergeben sich aufgrund der aktuellen Ereignisse noch Möglichkeiten, um das bestehende Mietrecht zumindest auf die aktuellen Gegebenheiten anzupassen.