Immobilien-Bewertung: Der Immobilien-Vergleichswert

Eines vorweg:Der (erzielbare) Preis und der Wert einer Immobilie kann sehr unterschiedlich sein. Vor dem Verkauf sollte eine Immobilie immer bewertet werden.

Den richtigen Preis zu ermitteln ist immens wichtig, denn der erfolgreiche Verkauf steht und fällt mit dem Preis, er hat auch großen Einfluss auf die Dauer der Verkaufsbemühungen. Ist der Angebotspreis zu hoch, schreckt er ab. Ist er zu niedrig, suchen Kaufparteien nach dem Haken oder die Verkäuferinnen und Verkäufer bekommen am Ende zu wenig für ihre Immobilie.

Es gibt verschiedene (genormte) Methoden der Wertermittlung. Die (in Österreich) kodifizierten Verfahren sind:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren und
• Ertragswertverfahren

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, ist abhängig von der Nutzung der Immobilie, dem Zweck und dem Umfang der Bewertung. Zudem kann die Gutachterin oder der Gutachter, die oder der die Immobilienbewertung durchführt, auch selbst bestimmen, welches Verfahren eingesetzt wird.

Das Vergleichswertverfahren

Die am häufigsten eingesetzte Methode ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Verkehrswert ermittelt, indem man den erzielten Wert von vergleichbaren Objekten heranzieht. Besonders bei der Wertbestimmung einer eigengenutzten Immobilie wird dieses Verfahren gerne genutzt. Stehen allerdings keine eindeutigen Vergleichsobjekte zur Verfügung, lässt sich der Vergleich mit anderen Immobilien nicht durchführen. Das ist hier das Problem, ansonsten ist die Methode, weil sie aktuelle Zahlen und Werte vergleicht, wahrscheinlich die beste Vorgangsweise.

Wichtig:
Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln.

Der Grundgedanke des Vergleichswertverfahrens ist, dass eine Sache so viel Wert ist, wie üblicherweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dafür als Preis erzielt werden kann. Daher steht die Orientierung an Preisen vergleichbarer Objekte im Mittelpunkt des Verfahrens.

Die Ermittlung des Verkehrswerts basiert auf folgender Grundstruktur:

• Qualifizierung der Liegenschaft
  Um vergleichbare Liegenschaften und deren Verkaufspreise erheben zu können, müssen zunächst die individuellen Eigenschaften der Bewertungsliegenschaft festgestellt werden.
   
• Vergleichspreise
  Bei der Erhebung von Preisen vergleichbarer Immobilien geht es darum, eine genügende Anzahl an Vergleichspreisen (in der Regel fünf bis zehn) von Objekten mit hinreichend übereinstimmenden Merkmalen (Lage, Art und Ausmaß der baulichen Nutzung, Größe, Grundstücksgestalt, Bodenbeschaffenheit, rechtliche Eigenschaften, Erschießungszustand usw.) zu beschaffen, die auch hinsichtlich des Zeitpunkts der Preisbildung (Kaufvertragsdatum) möglichst nahe dem Wertermittlungsstichtag (bis etwa vier Jahre entfernt) liegen.
  Bei der Erhebung sind in erster Linie Preise aus dem gleichen Gebiet (Gemeindegebiet, Katastralgemeinde) heranzuziehen.

Über die notwendige Zahl von Vergleichsobjekten gibt es keine generelle Norm, da es immer auf die individuellen Verhältnisse des Einzelfalls ankommt, und jedenfalls die Güte der Vergleichspreise vor der großen Zahl Vorrang hat. Man geht aber in der Regel von 5 bis 10 Vergleichswerten aus.

Da eine Immobilie kein Industrieprodukt ist, sondern ein Unikat mit sehr individuellen Eigenschaften, kann der Vergleichswert der Immobilie praktisch immer nur indirekt aus den erhobenen Vergleichspreisen ermittelt werden. Dies deshalb, weil es praktisch nie völlige Identität der Zustandsmerkmale zwischen Bewertungsgegenstand und Vergleichsgegenständen geben wird. Daher werden durch interqualitativen und intertemporalen Preisabgleich die Vergleichspreise auf die gleiche Basis wie das Bewertungsgrundstück gestellt. Das geschieht beispielsweise mittels Umrechnungskoeffizienten, Zu- oder Abschlägen oder durch Regressionsanalyse. Je geringer die nötigen Anpassungen und Umrechnungen, desto zuverlässiger ist das Vergleichswertverfahren.

Verkehrswert des Vergleichswertes

Der Verkehrswert ist der am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis. Es handelt sich also um einen Mittelwert, der aus den verbleibenden – qualitativ und temporär adaptierten – Vergleichspreisen herausgerechnet wird. In der Regel geschieht dies durch Errechnen des arithmetischen oder eines anderen statistischen Mittelwerts.

Weder der niedrigste noch der höchste Wert der noch verbleibenden Kauffälle darf nach österreichischem Recht als Grundstückswert herangezogen werden. Unzulässig ist auch die Angabe einer Preisspanne.

Marktanpassung beim Vergleichswertverfahren

Der Vorgang der Marktanpassung entfällt in der Regel beim Vergleichswertverfahren, da der Verkehrswert üblicherweise dem errechneten Vergleichswert entspricht.

Nur dann, wenn begründbare Anhaltspunkte vorliegen, dass die Lage auf dem Immobilienmarkt noch nicht ausreichend berücksichtigt wurde, ist der Verkehrswert aus dem Vergleichswert durch entsprechende, angemessene Zu- oder Abschläge abzuleiten.

Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung von unbebauten und bebauten Liegenschaften.

Somit dient es

1. der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken,
2. der Wertermittlung von bebauten Grundstücken und
3. der Bodenwertermittlung im Zuge des Ertragswert- und Sachwertverfahrens.

Die Ermittlung des Gesamtwerts von bebauten Liegenschaften durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist allerdings wegen der geringeren Vergleichbarkeit zumeist auf die Bewertung von ähnlichen, in großer Zahl vorkommenden Objekten wie

• Eigentumswohnungen,
• Reihenhäuser,
• Doppelhäuser und
• einfachen Siedlungshäusern beschränkt.

Art der Nutzung

Grundsätzlich sind im Vergleichswertverfahren nur jene Grundstücke heranzuziehen, die dem zu bewertenden Grundstück in der baurechtlichen Widmung (Grünland, Bauland, Sondergebiete, usw.) entspricht.

Bodenbeschaffenheit

Ein wesentliches, wertbeeinflussendes Merkmal ist die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks. Diese bezieht sich sowohl auf Eigenschaften wie zum Beispiel 

• das Bodenmaterial (Bearbeitungsklassen),
• den Schichtenverlauf und die Tragfähigkeit oder
• die Grundwasserverhältnisse,

als auch auf die topographischen Gegebenheiten wie

• Hanglage,
• Tallage oder
• Höhenlage.

Jeder der genannten Eigenschaften wirkt sich auf die Kosten von Aushub, Gründung, Feuchtigkeitsschutz und Sicherheit aus.

Der Verkehrswert

 soll den Wert einer Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wiedergeben. Als Verkehrswert bezeichnet man den Wert, der durch den normalen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Begebenheiten unter Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse am Immobilienmarkt zu erzielen wäre.