Das Vorkaufs­recht: immer für eine Über­raschung gut!

Bei diesem Recht wird einer oder einem Begünstigten die Möglichkeit eingeräumt, im Falle eines Verkaufs einer Sache an Dritte den Vorrang zu erhalten, um sie (die Sache) selbst zu erwerben. Die Verkaufsbedingungen müssen dabei dieselben sein wie beim ursprünglich geplanten Verkauf, es darf keine Vergünstigungen, aber auch keine schlechteren Konditionen geben.

Bei vielen Grundstücken und Immobilien in Österreich handelt es sich um vererbte Wertanlagen. Damit der Besitz in der Familie bleibt, hat die ehemalige Eigentümerschaft zusätzlich bei Übertragung an die oder den Erbberechtigten häufig ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen, um den Hinterbliebenen mehr Rechte einzuräumen.

Das Vorkaufsrecht ist ein höchstpersönliches Recht, das ins Grundbuch eingetragen werden kann, aber nicht muss. Und hier lauert durchaus eine gewisse Gefahr, denn: Der vorverkaufsberechtigten Person wird kein fester Kaufpreis versprochen, sondern sie kann das Grundstück zum selben Preis erwerben wie eine Drittpartei, mit der ein Kaufvertrag geschlossen wurde (üblicherweise mit dem Vorbehalt des Rücktritts, falls das Vorkaufsrecht ausgeübt wird).

Bereits das römische Recht kannte das Vorkaufsrecht als eine Art Vorzugsrecht, wenn Grundstücke in einem Dorf zuerst den Mitgliedern der Dorfgemeinschaft anzubieten waren. Es gab der oder dem Berechtigten ein Recht, zeitlich vor einer Drittpartei einen Vertrag abschließen zu können.

Was sagt das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) zum Vorkaufsrecht?

In Österreich ist das Vorkaufsrecht in den §§ 1072 ff. im ABGB geregelt. Im Originalwording besagt es:

§ 1072 ABGB Vorbehalt des Vorkaufsrechtes.

Wer eine Sache mit der Bedingung verkauft, dass der Käufer, wenn er solche wieder verkaufen will, ihm die Einlösung anbieten soll, der hat das Vorkaufsrecht.

§ 1073.

Das Vorkaufsrecht ist in der Regel ein persönliches Recht. In Rücksicht auf unbewegliche Güter kann es durch Eintragung in die öffentlichen Bücher in ein dingliches verwandelt werden.

§ 1075.

Der Berechtigte muss bewegliche Sachen binnen vier und zwanzig Stunden; unbewegliche aber binnen dreißig Tagen, nach der geschehenen Anbietung, wirklich einlösen. Nach Verlauf dieser Zeit ist das Vorkaufsrecht erloschen.

Wie und wo wird das Vorkaufsrecht ersichtlich?

Dingliche Kaufrechte werden im Grundbuch eingetragen. Verkäuferinnen und Verkäufer, die mit dem Verkauf z.B. einen finanziellen Engpass überbrücken möchten, können sich so den Rückkauf sichern.

Sollten sie zum Zeitpunkt des nächsten Verkaufs ihr Recht nicht in Anspruch nehmen können, erlischt dieses allerdings. Das gilt auch im Todesfall der oder des Berechtigten oder, wenn eine freiwillige schriftliche Verzichtserklärung unterzeichnet wurde.

Es besteht auch die Möglichkeit, das Recht unter Zustimmung der oder des Begünstigten abzugelten. Häufig erfolgt dies in Form einer Einmalzahlung einer vereinbarten Geldsumme. Achtung: Das Vorkaufsrecht kann nicht weitervererbt werden.

Im Rahmen der Verbücherung des Kaufvertrages muss laut OGH ein Nachweis erbracht werden, dass der oder dem Vorkaufsberechtigten ein Kaufangebot unterbreitet wurde. Dies ist mit einer grundbuchfähigen Urkunde, die die auf dem Notariat beglaubigt wurde, zu beweisen.

Wie kann das Recht durch die Vorkäuferin oder den Vorkäufer geltend gemacht werden?

Sobald eine Kaufpartei für eine Immobilie oder ein Grundstück gefunden wurde, muss die Vorkaufpartei darüber schriftlich informiert werden. Sie kann innerhalb von 30 Tagen erklären, ob sie ihr Recht in Anspruch nehmen will.

Nochmals: Es kann kein höherer Betrag als der von der ursprünglichen Kaufpartei gebotenen verlangt werden. Ebenfalls ist es nicht möglich, zum Zeitpunkt der Eintragung des Rechtes ins Grundbuch einen Verkaufspreis zu vereinbaren. Er richtet sich nach dem aktuellen, marktüblichen Preis.

Worauf sollte die Rechtsinhaberin oder der Rechtsinhaber bestehen?

Die Frist von einem Monat ist meist zu kurz, um die Finanzierung eines Immobilienkaufs zu stellen. Deshalb sollte sich die Vorkäuferin oder der Vorkäufer eine längere Frist zusichern, drei und mehr Monate sind durchaus üblich. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die zum Verkauf steht, muss die Vorkäuferin oder der Vorkäufer sich absichern, ob das Recht nicht bereits der Wohnungseigentumsgemeinschaft eingeräumt wurde. Ebenso wie das Recht auf ein Kaufangebot kann auch ein Vormietrecht oder Vorpachtrecht vereinbart werden.

Was passiert, wenn die oder der Berechtigte übergangen wird?

Wird eine Immobilie verkauft, ohne das Vorkaufrecht zu berücksichtigen, kann die oder der Berechtigte von der Verkäuferin oder vom Verkäufer Schadenersatz fordern. Umgekehrt ist auch die Kaufpartei über den möglichen Einspruch durch eine Vorkäuferin oder einen Vorkäufer zu informieren.

Achtung: Die Maklerin oder der Makler ist da durchaus in der Informationspflicht!

Was ist beim Vererben und Verschenken einer Immobilie zu beachten?

Bei Schenkungen kommt das Recht auf Vorkauf nicht zum Tragen, es bleibt aber bestehen. Sollte die Erbin oder der Erbe das Haus verkaufen, muss sie oder er also die Inhaberschaft des Vorkaufsrechts darüber informieren. Einzige Ausnahme von dieser Regel ist, wenn es besondere vertragliche Vereinbarungen gibt. So kann das Recht etwa für alle Veräußerungsfälle eingeräumt werden. Gilt es auch bei einer Schenkung, ist dann aber ein Verkaufspreis vorab zu vereinbaren. Welche Regelungen gelten, ist im Grundbuch festgehalten.

Aus der Praxis

Ein Beispiel:

Unser Kunde hat großes Interesse an einem bestimmten Grundstück, möchte aber zuerst noch etwas mehr Eigenkapital ansparen. Gibt es eine Möglichkeit, um zu verhindern, dass ihm jemand mit dem Kauf zuvorkommt?

Ja, die gibt es! Im Bereich von Immobilien wird oft einer Person ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Vorkaufsrecht bedeutet eben, im Falle eines Verkaufes die Möglichkeit zu haben, zu denselben Bedingungen zu kaufen, die eine andere Person anbietet.

In der Praxis läuft dies folgendermaßen ab

Eine Liegenschaft ist mit einem Vorkaufsrecht belastet – der Vorkaufsberechtigte ist in Wartestellung. Nun möchte die Eigentümerschaft ihre Liegenschaft verkaufen und sucht nach Interessentinnen und Interessenten. Eine andere als der Vorkaufsberechtigte ist bereit, für diese Liegenschaft einen bestimmten Geldbetrag zu bezahlen, und schließt darüber mit der Eigentümerschaft einen Kaufvertrag ab. Mit diesem Kaufvertrag wird nunmehr der Vorkaufsberechtigte konfrontiert. Dieser hat zur Einlösung seines Rechtes die Möglichkeit, sich binnen einer Frist von 30 Tagen zu erklären, ob er genau zu denselben Bedingungen wie das vorliegende Anbot die Immobilie kaufen möchte, da ansonsten sein Vorkaufsrecht erlöschen würde.

Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes erfolgt durch eine schriftliche Vereinbarung und hat als Hintergrund oft die Situation, dass zwei oder mehrere Personen gemeinsam Eigentümer von ein und derselben Liegenschaft sind.

Damit nicht ein Miteigentümer seinen Anteil ohne Wissen der anderen Miteigentümer verkauft, wird zur Absicherung wechselseitig ein Vorkaufsrecht zwischen den Miteigentümern eingeräumt.

Bei Liegenschaften ist eine grundbücherliche Eintragung möglich und bietet damit auch eine gewisse Schutzwirkung vor einem heimlichen Weiterverkauf.

Das Vorkaufsrecht ist auf Seiten des Berechtigten nicht übertragbar und »klebt« daher immer an dieser Person. Bei Ableben des Vorkaufsberechtigten erlischt dieses Recht.

Häufig wird für den Fall der Trennung bzw. Scheidung auch ein gegenseitiges Vorkaufsrecht zwischen Lebensgefährten vereinbart.

Kurz zusammengefasst

Ein Vorkaufrecht vermittelt der oder dem Berechtigten das Gestaltungsrecht, eine Sache »einzulösen«, wenn die Eigentümerschaft sie veräußern möchte.

Tritt der Vorkaufsfall ein, muss die oder der Verpflichtete die Einlösung anbieten.

Die oder der Berechtigte kann das eigene Recht bei beweglichen Sachen innerhalb von 24 Stunden, bei unbeweglichen Sachen innerhalb von 30 Tagen ausüben. Das Vorkaufsrecht wirkt nur gegen die oder den Verpflichteten und die Gesamtrechtsnachfolgerinnen und -nachfolger. Wird es verdinglicht, wirkt es gegenüber jeder dritten Partei.