Das Besteller­prin­zip: »Wer bestellt, bezahlt!«

Die heimische Immobilienbranche befindet sich im Umbruch. Nicht nur, dass die Zinsen seit geraumer Zeit wieder steigen, so gelten auch strengere Vergabekriterien (veranlasst durch FMA) für Immobilienkredite. Und nun tritt die nächste Regelung in Kraft, die für den heimischen Immobiliensektor wesentlich ist: das sogenannte Bestellerprinzip. Was in Norwegen, Belgien, Deutschland und in den Niederlanden schon seit längerer Zeit gilt, wird nun auch in Österreich eingeführt. Aber was ist das Bestellerprinzip und was bedeutet das neue Gesetz für Mieterinnen und Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie für Maklerinnen und Makler?

Das Bestellerprinzip kurz zusammengefasst

Das Bestellerprinzip bedeutet nichts anderes, als dass die Auftraggeberin oder der Auftraggeber die Maklerkosten zu tragen hat. Andersrum: Wer eine Maklerin oder einen Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Egal, ob es sich um die Vermieterpartei oder die potenzielle Mieterpartei handelt.

Welche Änderungen bringt das Bestellerprinzip mit sich?

Die Höhe der Maklerprovision ist in der Immobilienverordnung geregelt. Maklerinnen und Makler treten hierbei i.d.R. als Doppelmakler auf. Das bedeutet, im Auftrag von Mieterin oder Mieter und Vermieterin oder Vermieter. Nach dieser Regelung sollte die Provision von beiden Seiten getragen werden. Das ist jedoch (angeblich) nicht immer so. In vielen Fällen wird die Maklerin oder der Makler von der Vermieterpartei beauftragt und die Provision an die Mieterpartei weitergegeben bzw. von dieser bezahlt.

Die Vermittlungsprovision beträgt per Gesetz mieterseitig zwei Bruttomonatsmieten exklusive Umsatzsteuer. Ab Mitte 2023 gestaltet sich die Situation nun anders: In Zukunft darf nur eine Provision verlangt werden, wenn die Mieterin oder der Mieter aktiv an eine Maklerin oder einen Makler herantritt und diesen beauftragt bzw. eine Vermittlungsprovision vereinbart hat.

Was wird durch den § 17a MaklerG erfasst (Geltungsbereich)?

Von der neuen Bestimmung des § 17a MaklerG wird grundsätzlich die Vermittlung jeglichen Wohnungsmietvertrags erfasst, unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Anwendung gelangen.

Nicht zur Anwendung kommt der § 17a MaklerG bei Geschäftsraummieten oder bei Pachtverträgen.

Auswirkungen für Vermieterinnen und Vermieter

Im Gesetzestext steht dazu im § 17a Abs 1 MaklerG:

»Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, wird der Makler ab 1. Juli 2023 nur mit dem Vermieter bzw. dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren können.«

Auf den ersten Blick ist die neue Regelung für die Vermieterinnen und Vermieter ein großer Nachteil, da sie in den meisten Fällen die Erstauftraggebenden der Maklerin oder des Maklers sind, und somit künftighin die Kosten zu tragen haben. Eine Alternative wäre, die Immobilien selbst zu vermitteln, was jedoch vermehrte Risiken und einen deutlich erhöhten Aufwand mit sich bringt.

Denn Immobilienmaklerinnen und -makler sind nicht nur für Besichtigungen zuständig, sondern sie übernehmen im Vorfeld auch das Inserieren der Immobilie, setzen Mietverträge auf, treffen eine Vorauswahl, prüfen die Mieterbonität und vieles mehr. Tätigkeiten, die dann die Vermieterin oder der Vermieter selbst erledigen müsste, was einen hohen Zeitaufwand mit sich bringen würde.

Die Selbstvermietung durch die Vermieterin oder den Vermieter kann leicht zur Zerreißprobe für das Nervenkostüm werden, denn wenn das Angebot interessant ist, klingelt pausenlos das Telefon und alle Interessentinnen und Interessenten möchten so schnell wie möglich zu einer Wohnungsbesichtigung kommen.

Umgekehrt ist es in weniger begehrten Lagen oft recht schwierig, überhaupt interessierte Personen zu finden. Für private Vermieterinnen und Vermieter, die weniger professionell inserieren, kann sich dadurch der Leerstand der Wohnung deutlich verlängern. Vermieterinnen und Vermieter werden künftig eher dazu neigen, Mietverträge mit längeren Laufzeiten abzuschließen, da sie durch das Bestellerprinzip bei jeder Neuvermietung eine Vermittlungsprovision an die Maklerin oder den Makler zahlen müssten.

Wer hingegen aus Kostengründen lieber selbst – ohne Fachkenntnisse und Gewährleistung – vermietet, könnte mangels Wissens sehr leicht in rechtliche Streitigkeiten mit Mieterinnen und Mietern geraten. 

Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter

Im Gesetzestext steht dazu im § 17a Abs 2 MaklerG:

»Mit einem Wohnungssuchenden wird ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren dürfen, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat.«

In einem solchen (eher seltenen) Fall wird die Maklerin oder der Makler als Doppelmakler auch mit der Vermieterpartei eine Provision vereinbaren dürfen.

Aber grundsätzlich soll das Bestellerprinzip für die Mieterinnen und Mieter eine finanzielle Entlastung bei der Wohnungssuche bringen. In Zukunft sind von der Mieterpartei nur noch die Bruttogesamtmiete und die Kautionskosten zu tragen. Jedoch ist zu befürchten, dass die Auswahl an Wohnungen dadurch kleiner werden wird, da Immobilien vermutlich vermehrt auf privatem Wege vermittelt werden. Des Weiteren haben Maklerinnen und Makler die Funktion, zukünftige Mieterinnen und Mieter über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären und haften für bestimmte Informationen, die für Mieterinnen und Mieter in der Beurteilung der Mietwohnung relevant sind. Das gilt natürlich jetzt nicht mehr!

Auswirkungen für Immobilienmaklerinnen und -makler

Für die Immobilienmaklerinnen und -makler ändert sich zunächst nicht viel. Sie handeln wie bisher auch im Interesse der Auftraggebenden. Für sie wird es jedoch wichtiger denn je sein, die eigene Leistung stärker hervorzuheben und transparent darzulegen, um ihrer Auftraggeberin oder ihrem Auftraggeber den Nutzen der eigenen Tätigkeit zu veranschaulichen, um das damit verbundene Honorar zu argumentieren.

Für Maklerinnen und Makler gilt jedenfalls eine umfassende Dokumentationspflicht gemäß des neuen § 17a Abs 4 MaklerG:

»Der Immobilienmakler wird ab 1. Juli 2023 jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festhalten müssen. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs soll er dem Mieter darzulegen haben, dass keine Erstbeauftragung durch den Vermieter (§ 17a Abs 1 MaklerG) und auch keine Ausnahme von der Provisionspflicht des Mieters als Erstauftraggeber (§ 17a Abs 3 MaklerG) vorliegt.«

Was passiert, wenn sich die Maklerin oder der Makler nicht an die Regelungen des Bestellerprinzips hält?

Es liegt dann eine Verwaltungsübertretung gemäß § 17a Abs 7 MaklerG vor.

Und zwar dann,

• wenn die Immobilienmaklerin oder der Immobilienmakler entgegen § 17a Abs 1, eine Provision oder sonstige Leistung vereinbart, fordert oder entgegennimmt, (Z 1) oder
• wenn die Vermieterpartei oder eine für sie handelnde Vertretung, eine frühere Mieterpartei oder ein sonstiger Dritter entgegen des § 17a Abs 5 MaklerG Leistungen vereinbart, fordert oder entgegennimmt, (Z 2) oder
• wenn es die Immobilienmaklerin oder der Immobilienmakler entgegen § 17a Abs 4 MaklerG unterlässt, einen Maklervertrag schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten (Z 3).

Die Verwaltungsstrafe beträgt in den ersten beiden genannten Fällen (Z 1 und 2) eine Geldstrafe bis € 3.600,–, und im drittgenannten Fall (Z 3) eine solche bis € 1.500,–.

Maklerinnen und Makler sind künftig nur noch der Vermieterin oder dem Vermieter verpflichtet

Die Wirtschaftskammer weist immer darauf hin, dass die Teilung der Maklerprovision zwischen Vermieterpartei und Mieterpartei im Grunde eine faire Sache sei, denn beide haben Interesse daran, von der Maklerin oder dem Makler »vermittelt« zu werden, und beide genießen Rechtssicherheit sowie die ungeteilte Vermittlerhaftung.

Wenn die Maklerin oder der Makler nach dem Bestellerprinzip nur mehr von der Vermieterin oder dem Vermieter beauftragt und bezahlt werden soll, dann gilt die Vertretung der Vermieterseite durch die Maklerin oder den Makler ebenfalls bei der Haftung und Aufklärungspflicht.

In Deutschland gilt das Bestellerprinzip seit 2015

Welche Erfahrungen liegen hier vor?

Zu Beginn hat man versucht, das Bestellerprinzip in Deutschland als verfassungswidrig anzufechten. Die deutschen Richterinnen und Richter haben aber das Bestellerprinzip als verfassungskonform erachtet.

Besonders in den deutschen Ballungszentren ist es für auswärtige Wohnungssuchende durch die Vergabe unter der Hand, da die Vermieterinnen und Vermieter weniger inserieren, schwierig geworden, an günstige Wohnungen zu kommen. Das Angebot an Inseraten sei seit der Bestellerprinzip Einführung signifikant geschrumpft.

Man hatte es seitens der Politik verabsäumt (so wie jetzt in Österreich angeblich auch), die Interessensvertretungen der Maklerinnen und Makler in den Entscheidungs- und Umsetzungsprozess einzubinden.

Zusammenfassung

Man kann davon ausgehen, dass es nach Einführung des Bestellerprinzips in Österreich auf Vermieterseite einen Lernprozess geben wird, und dass Maklerinnen und Makler mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis auch in Zukunft genügend Aufträge von Vermieterinnen und Vermietern erhalten werden.

Maklerinnen und Makler mit dem besten Service, bzw. die nach Bestellerprinzip Einführung zusätzliche Services anbieten, werden aber die Gewinnerinnen und Gewinner sein und wahrscheinlich bessere Geschäfte machen als vorher.

Das Niveau in Bezug auf die Maklerleistung bzw. Automatisierung von Abläufen (was sich auf den ersten Blick etwas widerspricht) wird durch die Bestellerprinzip Einführung trotz aller Unkenrufe mit ziemlicher Sicherheit angehoben werden!