Alleinvermittlungs­auftrag, was sonst?

Engel oder Teufel?

Alleinvermittlungsaufträge sind aus verschiedenen Gründen sehr beliebt. Die Auftraggebenden verpflichten sich dabei, während einer bestimmten Laufzeit keine andere Maklerin oder keinen anderen Makler mit der Vermittlung der Liegenschaft zu beauftragen, während das Maklerunternehmen dabei die sogenannte Tätigkeitspflicht trifft. Dazu aber später!

Der Alleinvermittlungsauftrag ist im § 14 MaklerG geregelt.

Ein Alleinvermittlungsauftrag (auch Alleinauftrag, Exklusivauftrag genannt) liegt gem. MaklerG vor, wenn sich die Auftraggebenden verpflichten, für das zu vermittelnde Geschäft keine andere Maklerin oder keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen. Die Maklerin oder der Makler muss sich im Gegenzug dazu nach Kräften um die Vermittlung bemühen.

Die Auftraggebenden verzichten beim Alleinvermittlungsauftrag – im Gegensatz zum schlichten Vermittlungsauftrag – auf die Beauftragung weiterer Maklerinnen oder Makler sowie auf das jederzeitige Widerrufsrecht. Die Maklerin oder der Makler trifft eine Art Vermittlungspflicht. Der Alleinvermittlungsauftrag ist somit ein zweiseitig verbindlicher Vertrag.

Der Abschluss eines Alleinvermittlungsauftrages ist grundsätzlich – wie auch der schlichte Vermittlungsvertrag – formfrei. Daher ist ein schriftlicher, mündlicher, ausdrücklicher oder schlüssiger Vertragsabschluss möglich.

Ausnahmen bestehen jedoch bei von der Gesetzgebung als besonders schutzwürdig angesehenen Personengruppen. Darunter fällt die Regelung des im § 31 KSchG geforderten Schriftlichkeit beim Abschluss und der Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen mit Verbraucherinnen und Verbrauchern  – also Konsumentinnen und Konsumenten.

Wie beim schlichten Vermittlungsauftrag hat die Maklerin oder der Makler auch beim Alleinvermittlungsauftrag verschiedene Pflichten zu beachten. Da die Auftraggebenden für eine bestimmte Zeit an die Maklerin oder den Makler gebunden sind, sind auch die Pflichten der Maklerin oder des Maklers streng normiert.

Die Hauptpflichten der Maklerin oder des Maklers

Die Maklerpflichten des Alleinvermittlungsauftrages werden in die Hauptpflicht, nämlich die Tätigkeitspflicht, sowie in Nebenpflichten unterteilt.

Die einzige Hauptpflicht der Maklerin oder des Maklers stellt die Tätigkeitspflicht dar. Im Gegensatz zum schlichten Vermittlungsvertrag ist die Tätigkeitspflicht beim Alleinvermittlungsvertrag eine tatsächliche und wahrzunehmende Pflicht. Die Maklerin oder der Makler hat sich beim Alleinvermittlungsauftrag nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen (steht so im MaklerG).

Das »Bemühen nach Kräften« ist so zu verstehen, dass die Immobilienmaklerin oder der Immobilienmakler eine Vertragspartei zu suchen und namhaft zu machen hat, die am Vertragsabschluss interessiert ist. Die mit der Auftraggeberin oder dem Auftraggeber vereinbarten Konditionen müssen der Vertragsinteressentin oder dem Vertragsinteressenten bekannt sein und sie oder er muss auch gewillt sein, diese zu akzeptieren. Ob der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt, liegt jedoch fast ausschließlich im Ermessen der Auftraggebenden.

Die Nebenpflichten der Maklerin oder des Maklers

Die sonstigen Nebenpflichten der Maklerin oder des Maklers aus dem Alleinvermittlungsauftrag decken sich mit jenen des schlichten Vermittlungsauftrages. Nur beim Alleinvermittlungsvertrag gelten zusätzlich noch die Bestimmungen der §§ 30 sowie 31 KSchG.

Wo es Pflichten gibt, muss es aber auch Rechte geben!

Die Rechte der Maklerin oder des Maklers

Die Rechte oder Ansprüche der Maklerin oder des Maklers werden in den Provisionsanspruch und den Ersatz von allgemeinen Kosten und Auslagen unterteilt.

1. Recht auf Provision
   Der Provisionsanspruch der Alleinmaklerin oder des Alleinmaklers deckt sich in weiten Teilen mit jenem der Maklerin oder des Maklers eines schlichten Vermittlungsauftrages. Ein Unterschied zum schlichten Vermittlungsauftrag besteht jedoch im Provisionsanspruch bei fehlendem Vermittlungserfolg.
   
   Dieser Provisionsanspruch gebührt beim Alleinvermittlungsvertrag zusätzlich zu Fällen des § 15 MaklerG noch in folgenden Fällen:
   
   Vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags von der Auftraggeberpartei ohne wichtigen Grund, Zustandekommen des Geschäfts während der Dauer des Alleinvermittlungsvertrags aufgrund der Tätigkeit eines anderen von der Auftraggeberpartei beauftragten Maklerbüros oder Zustandekommen des Geschäfts während der Dauer des Alleinvermittlungsvertrags auf andere Art.
    
2. Recht auf Ersatz von Kosten und Auslagen
   Wie beim schlichten Vermittlungsauftrag sind auch beim Alleinvermittlungsauftrag die Aufwendungen der Maklerin oder des Maklers gem. § 9 MaklerG aufgrund von zusätzlichen Aufträgen dann zu ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich (schriftlich) vereinbart worden ist. Das gilt ebenso, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft nicht zustande kommt.

Die Auftraggeberin oder der Auftraggeber hat beim Alleinvermittlungsauftrag ebenfalls verschiedene Pflichten zu beachten. Im Vergleich zum schlichten Vermittlungsauftrag kommt es zu einer Vermehrung der Pflichten für die Auftraggeberpartei. Da beide Vertragsparteien in einem befristeten und unwiderruflichen Vertragsverhältnis stehen, gestalten sich auch die Pflichten beider restriktiver als beim schlichten Vermittlungsauftrag.

Das Recht der Auftraggeberpartei auf Abschlussfreiheit bleibt auch beim Alleinvermittlungsauftrag natürlich uneingeschränkt erhalten.

Die Pflichten der Auftraggeberpartei

Die Pflichten der Auftraggeberin oder des Auftraggebers werden – wie bei Maklerinnen und Maklern – in die Hauptpflicht sowie in die Nebenpflichten unterteilt. Diese umfassen den Ausschluss der Beschäftigung einer anderen Maklerin oder eines anderen Maklers, eventuell den Ausschluss des Selbstabschlusses und sonstige Nebenpflichten.

1. Provisionszahlungspflicht ist wieder die Hauptpflicht
   Diese Hauptpflicht der Auftraggeberpartei entspricht zugleich dem Recht der Maklerin oder des Maklers auf Provisionszahlung.
    
2. Ausschluss der Zuziehung eines anderen Maklerbüros
   Beim Abschluss eines Alleinvermittlungsauftrags verpflichtet sich die Auftraggeberpartei gem. § 14 MaklerG für das zu vermittelnde Geschäft keine andere Maklerin oder keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen. Die Maklerin oder der Makler hat durch diese Bestimmung hohe Chancen, die Vermittlung erfolgreich abzuschließen, da sie oder er auf diese Weise sicherstellen kann, dass sich keine andere Maklerin oder kein anderer Makler um den Vertragsabschluss bemüht. Andererseits lastet auf der Maklerin oder dem Makler ein höherer Erfolgsdruck, dem man mit entsprechenden Vermittlungsanstrengungen gerecht werden muss.
    
3. Ausschluss des Selbstabschlusses
   Der Ausschluss des Selbstabschlusses wird typischerweise in einer Zusatzvereinbarung geregelt. Die Auftraggeberpartei verpflichtet sich hierbei, das Hauptgeschäft ausschließlich durch die Vermittlungstätigkeit der beauftragten Alleinmaklerin oder des Alleinmaklers abzuschließen. Solche Zusatzvereinbarungen kommen häufig vor. In § 15 MaklerG wird sogar ausdrücklich darauf Bezug genommen.

Natürlich gibt es auch auf Seiten des Auftraggebers Rechte bzw. genau gesagt – ein Recht!

Das einzige Recht der Auftraggebenden besteht in der Abschlussfreiheit (nach § 4 MaklerG). Auftraggebende sind »Frau oder Herr des Geschäfts« und können somit das von der Alleinmaklerin oder des Alleinmaklers angebahnte Geschäft auch ablehnen, selbst dann, wenn die gewünschten Konditionen eingehalten wurden. Bahnt die Maklerin oder der Makler somit z.B. einen nicht nur erfolgreichen, sondern auch einen besonders günstigen Vertragsabschluss an, muss dennoch in Erwägung gezogen werden, dass die Auftraggebenden diese Option nicht wahrnehmen. Das ist leider kein Witz!

Höchstfristen

Beim AV (Alleinvermittlungsauftrag) gibt es eine Höchstdauer des Auftrages. Geregelt ist das im Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Alleinvermittlungsaufträge können gem. MaklerG nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Diese angemessene Dauer wird durch § 30 KSchG näher bestimmt. Diese Regelung gilt daher nur für jene Alleinvermittlungsaufträge, bei denen eine Verbraucherin oder ein Verbraucher auch Auftraggeberin oder Auftraggeber ist.

§ 30 des KSchG normiert, welche Zeit für bestimmte Maklerverträge höchstens angemessen ist.

Höchstfrist für die Vermittlung von Bestandverträgen

Die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen von Verbrauchenden für die Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen oder sonstigen den Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen betreffenden Verträgen darf höchstens mit drei Monaten vereinbart werden.

Höchstfrist für die Vermittlung eines Eigentumserwerbs und einer Eigentumsveräußerung

Die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen von Verbrauchenden für die Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilien-Wohnhäusern und einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilien-Wohnhauses geeignet sind, darf höchstens mit sechs Monaten vereinbart werden. Von dieser Bestimmung sind in erster Linie Kaufverträge, aber auch Leibrentenverträge betroffen.

Höchstfrist bei besonderen Umständen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern

Liegen besondere Umstände vor, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf gem. § 30 KSchG auch eine entsprechend längere Frist vereinbart werden.

Die besonderen Umstände können u.a. in der Natur des zu vermittelnden Rechtsgeschäfts liegen. Wird z.B. eine Ferienwohnung vermittelt, für die nur ein saisonabhängiges Interesse besteht oder liegt eine extreme örtliche Abgelegenheit des Vermittlungsgegenstands vor, kann eine über die gesetzlichen Höchstfristen von drei Monaten für die Vermietung oder sechs Monaten für den Verkauf hinausgehende Frist vereinbart werden.

Eine weitere zwingende Bestimmung für einen Alleinvermittlungsauftrages liegt in der Schriftform

Gem. § 31 KSchG ist der Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen.

Der gesamte Alleinvermittlungsvertrag ist schriftlich zu verfassen, nicht nur etwa jene Vereinbarungen, welche die Besonderheiten des Alleinvermittlungsauftrags ausmachen. Die Eigenschaft des Maklervertrags als Alleinvermittlungsauftrag muss besonders deutlich (ausdrücklich) aus der Vertragsurkunde hervorgehen. Der Maklervertrag löst nur dann die Wirkungen eines Alleinvermittlungsauftrags aus, wenn die Verpflichtung der Auftraggebenden, ausschließlich eine Maklerin oder einen Makler zu beauftragen, klar ersichtlich ist.

Fassen wir zusammen

Ein Alleinvermittlungsauftrag liegt vor, wenn sich die Auftraggebenden befristet auf angemessene Dauer verpflichten, für das zu vermittelnde Geschäft keine andere Maklerin oder keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen und die Maklerin oder der Makler sich im Gegenzug dazu nach Kräften um die Vermittlung bemüht. Jeder Abschluss eines Alleinvermittlungsauftrages mit Verbrauchenden muss schriftlich erfolgen. Der Alleinvermittlungsvertrag ist während der Dauer der Befristung unwiderruflich. Ob der Alleinvermittlungsauftrag ein Engel oder Teufel ist, liegt in der professionellen Hand beider Vertragsparteien!